Februar: Kaufpreise versus Mieten – die historische Kluft

Die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten von Wohnungen sorgt für viele Diskussionen und sozialen Sprengstoff. bulwiengesa analysiert 125 deutsche Städte seit 1990. Die Kurven zeigen: Lange Zeit waren Eigentumswohnungen echte Ladenhüter. Warum kippte das?

Heute reibt man sich die Augen. Seit dem Jahr 2000 ungefähr, das zeigt das Chart des Monats, stiegen die Mieten für Bestandswohnungen kontinuierlich, während die Preise für Eigentumswohnungen sogar sanken. Aus vielfältigen Gründen: Deutschland war ein Mieterland, das Zinsniveau lag bei über sechs Prozent, Wohnungen als Kapitalanlage waren unüblich und der Run auf die Städte nicht vorhersehbar – ab ca. 2005 wurden in Städten wie Berlin sogar kommunaler Mietwohnungsbestand verkauft. Die zugrundeliegenden Daten beziehen sich auf alle 125 von bulwiengesa analysierten RIWIS-Städte. Sie sind auch Teil des Ende Januar herausgegebenen bulwiengesa-Immobilienindex 2021, der allein im Segment Wohnen fünf Variablen auswertet.

Bis vor etwa zehn Jahren war der deutsche Wohnimmobilienmarkt in vielen Städten und Regionen von einem eher ausgeglichenen Angebots- und Nachfrageverhältnis geprägt. Etwa 2009/2010, nach der überstandenen Wirtschafts- und Finanzkrise sowie der vollen Entfaltung der Wirkung der Agenda 2010, setzte ein starker Beschäftigungsanstieg vor allem in den Städten und infolgedessen auch ein deutliches Bevölkerungswachstum ein. Die Zuwanderung in die großen Metropolen führte zu Knappheit sowohl auf den Miet- wie auch den Eigentumswohnungsmärkten. Die Bauwirtschaft erkannte diesen Trend erst etwas zeitversetzt, sodass sich die Mieten und Kaufpreise aufgrund gestiegener Nachfrage vergleichsweise dynamisch entwickelten. Insbesondere die Kaufpreise wuchsen rasant – und deutlich stärker als die Mieten für Bestandwohnungen. Der Grund: Finanzierungszinsen sanken stetig, alternative Anlageprodukte wurden und werden bis heute kaum mehr verzinst, ausländisches Kapital strömte nach Deutschland. Die ungebremste Preisentwicklung belegt, dass die Bauwirtschaft das Defizit nicht aufzuholen vermag und der Nachfragedruck ebenso hoch ist wie die Bereitschaft, sehr viel Geld beim Wohnungskauf auszugeben.

Diese grundsätzlichen Rahmenbedingungen werden sich in den kommenden Jahren wenig ändern. Die Kaufpreise werden weiter stärker als die Bestandsmieten steigen, da diese auch einer immer stärkeren Regulierung ausgesetzt sind.

Hinweis: Hier finden Sie weitere Infos zum bulwiengesa-Immobilienindex. Für den Erwerb individueller Auswertungen und Zeitreihen z. B. von einzelnen Standorten und Assetklassen sprechen Sie uns bitte an.

Ansprechpartner: 
André Adami
Bereichsleiter Wohnen
adami@bulwiengesa.de