Unternehmensimmobilien beleben zunehmend Altstandorte

Revitalisierungen brachliegender, ehemaliger Industrieareale ermöglichen auch in urbanen Räumen die Neuentwicklungen von Unternehmensimmobilien – inzwischen liegt der Anteil der Brownfield-Entwicklungen bei nahezu 50 %. Das „Spotlight ESG“ der Initiative Unternehmensimmobilien zeigt Potenziale und Beispiele für nachhaltige Entwicklungen.

Vor allem in der jüngeren Vergangenheit wurde eine steigende Tendenz der Brownfield-Entwicklungen registriert. Im langjährigen Mittel (2015 bis 2023) liegt der durchschnittliche Anteil der Brownfield-Entwicklungen bei etwa 35 % am jährlichen Fertigstellungsvolumen von Unternehmensimmobilien*; bereits 2020 lag der Anteil der Brownfield-Entwicklungen bei 44 %. Der Grund: Neue Flächen sind knapp, und durch die Konkurrenz mit weiteren Nutzungsarten sind Neuausweisungen von gewerblich-industriellen Bauflächen zunehmend schwieriger geworden. 2023 wird ein Anteil der Brownfield-Entwicklungen von annähernd 50 Prozent erwartet. Vor allem in den Ballungsräumen wird diese Art der Projektentwicklung wichtiger und ist mitunter die einzige Option, um neue Bauflächen zu erschließen. Die Nutzung bereits bebauter Flächen vermindert zudem die Versiegelung von Flächen auf der grünen Wiese.

Sanierungen steigern Nachhaltigkeit der Assetklasse

Die Immobilienwirtschaft steht in der Verantwortung, einen Beitrag zum Erreichen der Nachhaltigkeitsziele zu leisten. Dies gilt auch für Unternehmensimmobilien, die mit rund 960 Mio. qm einen großen Anteil an den gewerblichen Immobilien haben. Allein schon durch den großen Bestand ergibt sich ein starker Hebel, um die ökologische Nachhaltigkeit zu verbessern. Dazu kommt: Etwa 96 % der Unternehmensimmobilien wurden bereits vor 2000 fertiggestellt. Diese oftmals in urbanen, attraktiven Räumen gelegene Gebäude können durch energetische Sanierung und weitere bauliche Maßnahmen eine Wertsteigerung erfahren, ohne dass neu gebaut und damit weitere Flächen versiegelt werden oder aber Bestände abgerissen und neu gebaut werden muss.

Das gerade erschienene „Spotlight ESG“ der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN zeigt auch: Die Ökobilanz einer Bestandssanierung ist über einen Betrachtungszeitraum von zwanzig Jahren besser als die eines Neubaus. Revitalisierungen und Bestandssanierungen sind ein wesentlicher Ansatz zur Steigerung der Nachhaltigkeit der Assetklasse. Auch stellen die Gestaltung der Mietverträge und das Monitoring der Verbräuche wichtige Handlungsfelder dar. Da es sich schwierig gestaltet, im laufenden Betrieb Mietverträge oder die Immobilie selbst anzupassen, sind auch die Mieter gefragt, durch ihr Verhalten den ESG-Gedanken zu fördern.

Zertifizierungen wichtig für ESG-Konfomität

Der Anteil der zertifizierten Unternehmensimmobilien ist in den zurückliegenden Jahren auf 22 % gestiegen. Zertifizierungen wie BREAM, LEED, DGNB haben sich im Sektor der Gewerbeimmobilien etabliert, sind jedoch keine Garanten für eine ESG-Konformität gemäß der Fondskategorien 8 und insbesondere 9. Nichtsdestotrotz sind für viele Projektentwickler und Investoren die Nachhaltigkeitszertifizierungen des Neubaus derzeit ein entscheidender Faktor für die ESG-Konformität.

Aber auch wenn Neubauten häufiger den Vorteil einer Zertifizierung haben und dadurch die Konformität mit der Taxonomie gewährleisten: Den Fokus nur auf den Neubau zu legen, um die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, greift viel zu kurz, auch wenn ESG-Regularien grundsätzlich Neubau begünstigen.

ESG als Chance für die Assetklasse

Generell befindet sich der gesamte Themenkomplex ESG und Immobilienwirtschaft inmitten eines Prozesses, der in vielerlei Hinsicht weiter in Bewegung sein wird. Die Anforderungen an Datenmanagement und -auswertung, an die Transparenz im Immobilienmarkt und der Bedarf an Informationen nehmen weiter zu.

ESG bietet eine weitreichende Chance, die Assetklasse Unternehmensimmobilien zukunftsfähig zu gestalten. Die Mitglieder der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN zeigen gemeinschaftlich auf, wie sie für diese Assetklasse den Taxonomie- und ESG-Gedanken in die Geschäftsprozesse integrieren.

* Die vier von der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN definierten Kategorien sind: Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lager- sowie Produktionsimmobilien

Hinweis: Mehr Infos zur INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN sowie sämtliche halbjährliche Marktberichte finden Sie hier: https://initiative.bulwiengesa.de/unternehmensimmobilien/de.

Ansprechpartner: Felix Werner, Teamleiter im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, werner@bulwiengesa.de und Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, sopka@bulwiengesa.de