Büroimmobilienmarkt Stuttgart – trotz Corona Druck im Kessel
23,50 Euro pro Monat und Quadratmeter – ein stolzer Preis für Stuttgarter Büromieter. Trotzdem sinken die Leerstände seit Jahren, was auch mit der speziellen Lage im Talkessel zusammenhängt. Davon profitieren die angrenzenden Kommunen. Noch gibt es keinen Hinweis darauf, dass die Zahl der Bürobeschäftigten sinkt, und auch die Bautätigkeit deckt nicht den Bedarf.
Die von der Wirtschaftsförderung Region Stuttgart GmbH (WRS) gemeinsam mit der Landeshauptstadt Stuttgart bei uns beauftragte Studie zum Büroimmobilienmarkt in der Region Stuttgart zeigt: Die Corona-Pandemie hat kaum Auswirkungen auf die Büromieten in der Region Stuttgart. Sie befinden sich teilweise immer noch auf historischem Höchststand. Die Studie zum Büroimmobilienmarkt ist nach 2007 und 2012 die dritte Studie dieser Art. Finanziell unterstützt wurde sie von Kommunen und Immobilienakteuren der Region Stuttgart.
In Stuttgart leben mehr als 609.000 Einwohner, und wer die Stadt kenn, weiß: Die Topographie macht den dortigen Immobilienmarkt besonders. Größere Entwicklungsflächen sind aufgrund der Kessellage von Deutschlands siebtgrößter Stadt kaum noch vorhanden. Vom Flächenmangel in der Stadt profitieren indirekt die 15 angrenzenden Umlandkommunen Böblingen, Ditzingen, Esslingen, Fellbach, Gerlingen, Korntal-Münchingen, Kornwestheim, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Ludwigsburg, Neuhausen, Ostfildern, Sindelfingen und Waiblingen. Ihnen kommt bei der Entwicklung von Büroflächen besondere Bedeutung zu.
Der Wirtschaftsraum Stuttgart ist geprägt durch Automobilindustrie (Daimler, Porsche), Elektrotechnik (Bosch) sowie IT-Branche (HP). Diese Unternehmen gehören zwar zu den Weltmarktführern, stehen aber hinsichtlich des technologischen Wandels sowie der zunehmenden Konkurrenz aus China und dem Silicon Valley vor großen strukturellen Herausforderungen.
Angebot deckt immer noch nicht die Nachfrage
Insgesamt arbeiten in der Region Stuttgart knapp 612.000 Bürobeschäftigte, was einem Zuwachs von 12 % bzw. 79.000 Beschäftigten seit 2012 entspricht. In unserer Untersuchung haben wir den Büroflächenbestand in über 3.000 Gebäuden adressscharf erhoben. Dabei wurden in der Region Stuttgart 16,88 Mio. qm MFG ermittelt, von denen 7,42 Mio. qm auf das Stadtgebiet und 9,46 Mio. qm auf die Landkreise entfallen. Dabei war das Flächenwachstum im Umland mit 14,5 % wesentlich dynamischer als in der Landeshauptstadt mit 5,3 %. Generell haben die Landkreise für den Stuttgarter Immobilienmarkt eine große Bedeutung.
Trotz positiver Entwicklung des Büroflächenbestandes seit 2012 kann der Nachfrage in der Region nicht entsprochen werden. Dies führt dazu, dass die Spitzenmieten sich in vielen Städten immer noch auf historischem Höchststand bewegen. Im Jahr 2020 lag das Spitzenmietniveau in der Landeshauptstadt Stuttgart bei 23,50 Euro/qm. In der Region legten die Spitzenmieten in Kornwestheim und Gerlingen mit einem Wachstum von 20 % seit 2013 am stärksten zu.
Die Leerstandsrate im Untersuchungsraum ist seit 2012 bis März 2020 von 5 % auf 2 % gesunken. 2020 wurde dann ein Anstieg auf rund 3 % verzeichnet – damit liegt der Leerstand immer noch deutlich unter einer gesunden Fluktuationsreserve.
Der künftige Büroflächenbedarf in der Region Stuttgart bis 2030 errechnet sich auf 1.392.000 qm. Davon entfallen etwas mehr als die Hälfte auf die Landeshauptstadt. Bis 2024 werden in Stuttgart max. 870.000 qm Bürofläche neu entstehen, der Löwenanteil mit 265.000 qm Mietgesamtfläche im Büroteilraum Vaihingen.
Corona-bedingte Auswirkungen eher gering
Die langfristigen Auswirkungen der Corona-Krise auf den Stuttgarter Büroimmobilienmarkt sind noch unklar. Bisher gibt es keine Hinweise darauf, dass die Zahl der Bürobeschäftigten signifikant sinken wird. Von einem fundamentalen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen ist daher nicht auszugehen. Nach dem deutlichen Umsatzrückgang 2020 wird für 2021 wieder mit einer höheren Nachfrage gerechnet. Gleichwohl bleibt abzuwarten, wie sich der Büroflächenbedarf in der Region im Spannungsfeld von Homeoffice, modernen Arbeitsplatzkonzepten und den Herausforderungen von Digitalisierung und Strukturwandel in der Automobilbranche entwickeln wird.
Die rasante Entwicklung der Spitzenmieten, wie wir sie seit 2012 beobachten konnten, wird sich zukünftig wohl abschwächen. bulwiengesa prognostiziert hier bis 2024 nur noch einen leichten Anstieg um zwei Prozent. Weitere Auswirkungen der durch Corona bedingten Rezession sind im Projektentwicklungsbereich zu erwarten – insbesondere Bauvorhaben mit geringen Vorvermietungsquoten werden derzeit zurückgestellt.
Hinweis: Weitere Informationen sowie die Bestellmöglichkeit der Studie finden Sie auf der Website der WRS.
Ansprechpartner:
Andreas Wiegner
Senior Consultant im Bereich Data Science & Research
wiegner@bulwiengesa.de
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