Mehr Daten für Mutige

BWL-Vorlesung, erstes Semester: Transparente Märkte funktionieren für alle Akteure besser. Warum scheint das nicht für den deutschen Immobilienmarkt zu gelten? Die Initiative Comparables will das ändern – und konnte zwischen 2018 und 2020 bereits acht Prozent des gesamten institutionellen Transaktionsvolumens abbilden. Nun legt sie ihren ersten Marktreport vor.

Im Rahmen der Initiative Comparables sind Stand 1.12.2021 insgesamt 1.059 Transaktionen dokumentiert, die einem Volumen von 26,2 Mrd. Euro entsprechen. Fast ist es keine Überraschung: Transaktionen in A-Städten und Büroimmobilien sind die prägenden Merkmale. Gleichwohl bietet die Initiative Comparables aber auch ein geografisch und über die Assetklassen hinweg sehr breit gestreutes Spektrum an Transaktionen. Damit trägt die Initiative Comparables zur dringend benötigten Markttransparenz bei, ohne die auch ESG-Ziele kaum erreichbar sind. Vorteil für Mitglieder: Eigene Investitionen oder Verkäufe können durch den besseren Marktabgleich fundierter begründet werden. Und: Nur sie haben Zugriff auf die webbasierte Plattform.

Transaktionsvolumen: Wo und was gehandelt wird

A-Städte nehmen bezogen auf das Transaktionsvolumen mit knapp 10 Mrd. Euro etwa 37 % des dokumentierten Transaktionsvolumens und damit den ersten Rang ein. 28 % des Transaktionsvolumens wurde außerhalb der ABCD-Städte umgesetzt; dabei machen diese Städte fast die Hälfte der umgesetzten Fläche aus (45 %). Dies ist auf die hohen Anteile von Handelsimmobilien sowie Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien in dieser Stadtkategorie zurückzuführen. Letztere zeichnen für 70 % der ca. 5,6 Millionen qm Nutzfläche in sonstigen Städten verantwortlich. Diese großflächigen Objekte treiben also den Flächenumsatz nach oben, sind aber bezogen auf den Quadratmeterpreis deutlich günstiger im Erwerb als bspw. Büroimmobilien. C- und D-Städte halten sich in etwa die Balance in punkto umgesetzter Fläche, besonders in D-Städten ist zu beobachten, dass der Flächenanteil von Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien mit 47 % deutlich erhöht ist.

Wie eingangs gesagt machen Büroimmobilien mit 8,5 Mrd. Euro bzw. knapp einem Drittel aller dokumentierten Transaktionen den größten Anteil aus. Auf den zweiten Rang landen Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien mit 5,5 Mrd. Euro bzw. 20,9 % des Transaktionsvolumens. Handelsimmobilien sind die drittstärkste Kategorie der Wirtschaftsimmobilien mit 3,7 Mrd. Euro bzw. 14,2 % des Transaktionsvolumens. Wohnimmobilien kommen auf 6,3 Mrd. Euro bzw. 24,0 % des Transaktionsvolumens.

Renditen

Das im Rahmen der Initiative Comparables dokumentierte Renditeniveau ist in den A-Städten mit durchschnittlich 3,9 % Bruttoanfangsrendite am niedrigsten und am höchsten in den D-Städten mit im Mittel 6,2 %. Bezogen auf die Klassifizierung der Immobilien waren die Renditen am niedrigsten bei Handelsimmobilien (3,4 % im Durchschnitt) und am höchsten bei Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien (5,9 % im Durchschnitt).

Weiter nach unten hat sich in 2021 das Renditeniveau für Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien in den A-Städten bewegt. Da gleichzeitig das Renditeniveau der zehnjährigen Staatsanleihen angestiegen ist, wird der Risikoaufschlag von Investments in A-Städten kleiner. Handelsimmobilien wurden dagegen etwas günstiger, wofür insbesondere die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie ausschlaggebend waren.

Kaufpreise

Bei den durchschnittlichen Kaufpreisen für Wirtschaftsimmobilien gemäß Kategorisierung des ZIA und der Wohnimmobilien stechen die Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien (in vorliegender Auswertung sind dies ausschließlich neuwertige Businesshotels in wirtschaftsstarken Städten) mit durchschnittlich über 5.800 Euro/qm NF besonders hervor. Dies hat zwei Gründe: Zum einen handelt es sich um Projektankäufe, die getätigt wurden, bevor das Ausmaß der Covid-19 Pandemie auf den Hotelsektor abzusehen war; zum anderen ist die Zahl der dokumentierten Transaktionen relativ klein. Für Büroimmobilien wurden im Mittel knapp 3.900 Euro/qm NF gezahlt. Auch für Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser und Immobilien für Freizeit, Kultur und Bildung, die in vorliegender Auswertung allesamt Kindertagesstätten sind, wurden Preise von oberhalb 3.000 Euro/qm NF im Mittel gezahlt. Aufgrund der recht hohen Anzahl an Transaktionen ist das Preisgefüge bei Handelsimmobilien (2.450 Euro/qm NF im Durchschnitt) und Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien (940 Euro/qm NF im Durchschnitt) gut dokumentiert.

Hinweis: Weitere Infos zur Initiative Comparables und einer Mitgliedschaft erhalten Sie hier: https://www.bulwiengesa.de/de/initiativen

Ansprechpartner:
Felix Embacher
Bereichsleiter Data Science & Research bei bulwiengesa
embacher@bulwiengesa.de