Vier Segmente, vier Prognosen: Wie geht’s weiter auf den Immobilienmärkten?

In unserem traditionellen „Prognosewebinar“ haben unsere Experten für Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen auf ihr jeweiliges Segment geblickt sowie grundlegende volkswirtschaftliche Fakten dargelegt. Fast 800 Interessierte hatten sich angemeldet – hier finden Sie Aufzeichnung und Präsentation.

Unser Prognose-Webinar ist mittlerweile unser „Klassiker“: Seit der Corona-Zeit stellen wir unsere Prognosen für die vier Immobilienarten Wohnen, Büro, Logistik und Einzelhandel vor. Wer Kunde unserer Immobilienmarkt-Datenbank RIWIS ist, hat vielleicht schon einen Blick darauf geworfen. Dort werden die ausführlichen Prognosen zweimal im Jahr eingestellt.

Ein paar Ergebnisse aus dem Webinar:

Ralf-Peter Koschny, Sprecher des Vorstands, startete mit seiner Einschätzung des aktuellen Immobilienmarktes. Spannende Zeiten oder Schockstarre? Zweifellos ist die Unsicherheit groß, wann die Dynamik zurückkommt. Möglicherweise könnten Non-Performing-Loans sie zurückbringen, möglicherweise sehen ausländische Investoren nun wieder ihre Chancen im deutschen Markt. Auch Fonds könnten durch Abverkäufe für eine neue Dynamik sorgen. Er ist optimistisch, dass dieser Stillstand ein Ende findet – was auch die befragten Akteure des Deutsche Hypo Immobilienklima so sehen, das zum Jahresende wieder aufwärts geht.

Felix Embacher, Generalbevollmächtigter und Leiter unseres Research-Bereiches, erläuterte zunächst, wie bulwiengesa seine Prognosen erstellt. Was fließt ein, was sind die Treiber? Was ist Teil unserer VGR, was Teil unserer regionalen Analysen? Und konkret? Bis 2027 gehen wir von einem nur langsam zurückgehenden Zinsniveau aus, einer deutlich und auch früher sinkenden Inflation und einem trotz schwächelnder Konjunktur bemerkenswert robusten Arbeitsmarkt. Unsicherheit besteht durch die Energiepolitik und das jüngste Urteil aus Karlsruhe. All dies sind wesentliche Einflussfaktoren auf die Immobilienmärkte.

Alexander Fieback, Bereichsleiter Büroimmobilien, betrachtete den Bürobereich – der zumindest im Moment die „rote Laterne“ unter den Immobiliensegmenten hat, wie aus dem aktuellen Deutsche Hypo Immobilienklima abzulesen ist. Denn der deutsche Büromarkt steht vor zahlreichen Herausforderungen, wie die konjunkturelle Schwäche, der Wandel hin zu Remote Work, veränderte Nachfragepräferenzen sowie einen Projektentwicklungsmarkt, der in der Krise ist. Gleichwohl steigen auch künftig die Zahl der Bürobeschäftigten; allerdings sind gerade C- und D-Städte perspektivisch stark vom demografischen Wandel betroffen. Bemerkenswert: Der Leerstand steigt, aber die Spitzenmieten an vielen Standorten auch. Der Fokus liegt stark auf den zentralen Lagen.

Michael Meindl, Projektmanager für Einzelhandelsimmobilien, stellte die Rahmenbedingungen und aktuelle Trends vor. Über Erfolg im Einzelhandel entscheidet die Konsumentenstimmung. Diese ist seit Herbst 2023 wieder gedämpft. In den letzten Jahren ist der Umsatz gestiegen, im laufenden Jahre 2023 sehen wir ein nominales Plus von 3 %, real geht Umsatz jedoch um 4 % zurück. Der Online-Umsatz stagniert. In der Folge erwarten wir bis 2027 Seitwärtsbewegungen bei den Mieten. Bei den Renditen hat es bereits seit 2022 leichte Renditeaufschläge gegeben; allerdings konnten beispielsweise Fachmärkte noch Rückgänge verzeichnen. Laut Prognosen bleiben die Einzelhandelsrenditen bis 2027 stabil. Ein Rückgang ist bei großflächigen Konzepten abzusehen. Auch gibt es immer weniger reine Handelsnutzungen, sondern nach einer Transformation zunehmend Mixed Use, wie auch andere Studien von uns zeigen.

Felix Werner, Teamleiter für Logistik- und Unternehmensimmobilien, zeigte, dass an der Assetklasse Logistik die Krise zwar auch nicht spurlos vorüber geht, die Grundparameter jedoch auch weiterhin für Stabilität sorgen. Denn das Fertigstellungsvolumen geht nur relativ moderat zurück und ist im Vergleich zu anderen Assetklassen gut. Der Grund: Die Bauzeiten sind recht gering, die Nachfrage weiterhin vorhanden – Projektentwicklungen lohnen sich weiterhin. Aufgrund der schwierigen Flächenverfügbarkeit gewinnen Regionen aus der „zweiten Reihe“ an Bedeutung. Ebenfalls positiv: Auch in der Krise war durchgehend ein Mietanstieg zu verzeichnen. Beachtet werden muss, dass insbesondere Logistik stark abhängig ist von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.

André Adami, Bereichsleiter für Wohnimmobilien, sprach schließlich über die riesigen Herausforderungen in diesem Segment, zeichnete insgesamt jedoch ein positives Stimmungsbild. Denn die Nachfragesituation ist extrem gut, seit 2011 hat es einen riesigen Einwohnerzuwachs gegeben. Der Wohnungsmangel allerdings führt zu Auswüchsen wie Kettenuntervermietungen oder Abstandszahlungen; kombiniert mit dem Rückgang an Sozialwohnungen wird jedoch auch die Politik handeln müssen. Entlastung sieht er bei den Baukapazitäten und -preisen. Die Mieten explodieren, denn die wenigen Projekte, die auf den Markt kommen, sind sehr teuer – zwischen 2022 und 2027 beträgt der Zuwachs in den A-Städten fast 25 %. Im ETW-Segment korrigieren sich die Preise etwas, lediglich in Spitzenlagen steigen die Preise auch weiter.

>> Hier gehts zur Aufzeichung des Webinars auf YouTube.

Hinweis: Wenn Sie unser 12-seitiges PDF "Marktwissen" erhalten möchten, schreiben Sie bitte an Frau Sanela Rapaic, rapaic@bulwiengesa.de. Darin enthalten sind die vorgestellten Prognosen und unsere Ableitungen für Büro, Wohnen, Einzelhandel und Logistik. Für einen individuellen Blick in unsere Datenbank RIWIS empfehlen wir Ihnen einen Testzugang.

Ansprechpartnerin: Sigrid Rautenberg, Leiterin Unternehmenskommunikation und Marketing, rautenberg@bulwiengesa.de.