Baulandmodelle: Gut gedacht, schlecht gemacht?

Auflagen beim Neubau sollen für mehr geförderten Wohnraum sorgen. Was nützen Baulandmodelle? Das haben wir im Auftrag von Pandion für Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München untersucht. Klar ist: Die frei finanzierten Wohnungen der Projekte werden dadurch teurer. In Boomzeiten war das realisierbar – aber jetzt?

Städtische Baulandmodelle kommen bei der Neuaufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zur Anwendung, sobald planungsrechtliche Voraussetzungen für die Realisierung von Wohnungen geschaffen werden.

Das Baulandmodell stellt einheitliche Regelungen für den Abschluss städtebaulicher Verträge zwischen Stadt und Bauherr im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens auf. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Bauherr zur Schaffung von gefördertem und/oder preisgedämpftem Wohnraum. Außerdem realisiert und/oder beteiligt er sich finanziell an Infrastrukturmaßnahmen, wie Kita- und Grundschulplätzen sowie Grün- und Verkehrsflächen. Im Gegenzug schafft die Gemeinde Baurecht für das Projekt.

Eine Beteiligung der Stadt an Planungsgewinnen des Projektentwicklers ist nachvollziehbar und gerechtfertigt. Zugleich verteuern Baulandmodelle Mieten und Kaufpreise im frei finanzierten Anteil der Projekte, weil die Kosten für Erschließung, Grünanlagen, ggf. auch Kitas oder Schulen der von ihnen errichteten Wohnanlagen und Quartiere umgelegt werden müssen. Die Förderung des sozialen Wohnraums unterstützt aber lediglich die Kosten der Gebäudeerstellung selbst. Preisgedämpfte Wohnungen werden in der Regel gar nicht gefördert. Beide Wohnungstypen haben je nach Baulandmodell in den analysierten Städten einen Anteil von 30 bis 60 Prozent am Gesamtprojekt. Erreicht wird dies laut Studie bei der Bautätigkeit annähernd in Hamburg. Etwa 21 % der zwischen 2007 und 2021 fertiggestellten Wohnungen waren dort Sozialwohnungen. In Berlin waren es im gleichen Zeitraum nur acht Prozent. In Düsseldorf sind es annähernd zehn, in München 13 Prozent. Diese Städte verfehlen damit ein wesentliches Ziel ihrer Baulandmodelle.

Die Infrastruktur dieses Anteils muss von den frei finanzierten Wohnungen quersubventioniert werden. Dies steigert die Kaufpreise der frei finanzierten Wohnungen um bis zu zwölf und die Mieten um bis zu 17 Prozent. Dazu kommt aktuell der Preisanstieg der freifinanzierten Einheiten durch hohe Inflationsraten, hohe Projektentwicklungskosten und hohe Zinsen; selbst für Normalverdiener ist es schwierig geworden, eine Neubauwohnung zu mieten oder zu kaufen. Die Erschwinglichkeit von neuem Wohnraum wird weiter sinken. In der Folge geht die Nachfrage zurück und lässt ggf. die gesamte Projektentwicklung zu risikoreich erscheinen – so wird schließlich gar nicht mehr gebaut.

Eine gravierende Folge des Wohnungsmangels ist in der Studie abzulesen: Die untere Mittelschicht kann sich die Mieten neu gebauter Wohnungen in den Städten nicht mehr leisten. In Berlin gilt dies auch für Haushalte der „mittleren Mittelschicht“. Haushalte mit vier Personen können sich Neubaumieten nur leisten, wenn sie zur oberen Mittelschicht gehören. Diese Haushalte wandern bereits jetzt in die Speckgürtel der Städte ab. Diese Entwicklung wird sich weiter verstärken, weil Projektentwickler ebenfalls ins Umland oder in andere Nutzungsarten ausweichen.

Um dem weiteren Rückgang des Wohnungsangebots entgegenzuwirken, empfiehlt die Studie Änderungen der bisherigen Förderpolitik. Dazu gehört die Reduzierung der bautechnischen Anforderungen im sozialen Wohnungsbau, die Umstellung der Förderpolitik von der Objekt- auf die Subjektförderung sowie die Ausrichtung der Förderung auf die Bedürfnisse von Familien. Auch der Umgang mit den bestehenden Sozialwohnungen muss überdacht werden – mehr als die Hälfte der deutschen Sozialwohnungen wird von Haushalten bewohnt, deren Einkommen sie dazu nicht oder nicht mehr berechtigt. Daher sollten die Bundesländer die Fehlbelegungsabgabe nutzen, um die Verteilung geförderten Wohnraums gerechter zu gestalten.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen, adami@bulwiengesa.de, und Antonia Wecke, Consultant bei bulwiengesa, wecke@bulwiengesa.de