Dezember: Wohnen und Büro sind häufigste Nutzungen in transformierten Immobilien


Chart des Monats
01.12.2021 Autor/en: Ralf-Peter Koschny, Felix Schrader

Das Thema „Transformationsimmobilien“ hat vor allem durch große Umbrüche im Handel an Brisanz gewonnen. Gemeinsam mit Union Investment haben wir eine umfangreiche Studie erstellt. Eines der wichtigsten Ergebnisse: Es werden mehr Büro- und Industrieimmobilien zu neuen Nutzungsarten transformiert als Handelsimmobilien. 

Transformationsimmobilien werden nicht nur bei der zunehmend notwendigen Neugestaltung der Innenstädte an Bedeutung gewinnen, sondern auch in der Projektentwicklung. Im Unterschied zum Neubau verkörpern diese Vorteile wie Wiedernutzung der bestehenden Bausubstanz, Nutzungsvielfalt und neue Urbanität. Für die Studie „Transformationsimmobilien – wie ESG, E-Commerce und soziale Trends Mixed Use beschleunigen“ haben wir zum einen in zahlreichen qualitativen Interviews u.a. Projektentwickler*innen befragt. Zum anderen haben wir in einer quantitativen Analyse regionale und nutzungsspezifische Muster von Transformationsimmobilien für den deutschen Immobilienmarkt herausgestellt.

Die Studie zeigt anhand einer Analyse der RIWIS-Datenbank von bulwiengesa auf, dass – anders als die aktuelle Diskussion um die Zukunft des stationären Einzelhandels vielleicht vermuten ließe – Büros und Industrieimmobilien in Summe häufiger eine Transformation erfahren als Handelsimmobilien. In den fertiggestellten Immobilien dominieren Büro- und Wohnnutzungen.

Die häufigsten ehemaligen Nutzungen sind nicht mehr marktgerechte Büros, Logistik/Industrie und Einzelhandel/Gastronomie. Den größten Anteil an neuen Nutzungsarten (Single Use) haben Wohnungen mit 30 %, Büros mit 27 %. Rund die Hälfte der analysierten Transformationsimmobilien werden jedoch als Mixed Use umgesetzt. Gleichzeitig wird aber auch deutlich, dass Einzelhandel auch nach der Transformation einer der wichtigsten Bausteine der neuen Nutzungskonzepte bleibt: Rund 28 % der Nutzungen in Mixed-Use-Konzepten sind Einzelhandel/Gastronomie, die damit weiterhin eine hohe Relevanz haben. Allerdings eben nicht mehr als Single Use, sondern im Rahmen von Nutzungsmischung – ganz im Sinne von immobilienwirtschaftlicher Risikostreuung.

Quelle: bulwiengesa. n=129 (nur Objekte, bei denen sich alte und neue Nutzung eindeutig zuordnen ließen, ohne Transformationen von Mixed-Use zu Mixed-Use)

In die Analyse einbezogen wurden Immobilien, die in den Jahren 2015 bis 2021 eine Nutzungsänderung vollzogen haben bzw. aktuell in Bau sind und für die eine Nutzungsänderung angestrebt wird. Die Objekte haben eine Gesamtnutzfläche von > 5.000 qm und liegen in den 127 ABCD-Städten. Projekte, die neben transformierten Bestandsgebäuden durch Neubauten ergänzt bzw. erweitert werden, sind ebenfalls Bestandteil der Analyse. In den 408 untersuchten Transformationsimmobilien sind nach ihrer Nutzungsänderung insgesamt rd. 3,18 Mio. qm NF errichtet worden bzw. werden errichtet.

 

Hinweis: Die Studie (PDF) können Sie kostenfrei über die Website von Union Investment anfordern.

Ansprechpartner: 
Ralf-Peter Koschny
Sprecher des Vorstands bei bulwiengesa
koschny@bulwiengesa.de und
Felix Schrader
Projektmanager
schrader@bulwiengesa.de

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