Hannover: Das Glas ist drei Viertel voll
Für die Region und Stadt Hannover haben wir erneut den Immobilienmarktbericht erstellt. Die Krise ist auch an diesem grundsätzlich stabilen Standort nicht spurlos vorübergezogen. Eine Eins mit Sternchen erhält der Bereich Logistik. Rückgänge verzeichnete die Messestadt im Bürosegment und – wenig überraschend – im Geschäft mit Einzelhandels- und Hotelimmobilien.
Die Ausgangslage war mehr als komfortabel: 2019 war mit einem Investmentvolumen von rund einer Milliarde Euro in der Region Hannover ein Rekordjahr, die Immobilienbranche schaute zuversichtlich auf das Jahr 2020. Verheißungsvoll verlief auch das erste Quartal 2020 – es kam bekanntlich anders. Mit rund 710 Millionen Euro liegt das Investmentvolumen im Jahr 2020 deutlich unterhalb des langjährigen Mittels von rund 765 Millionen Euro pro Jahr.
Aber auch wenn die betrachteten Kennzahlen des Hannoveraner Immobilienmarkts 2020 insgesamt schlechter ausfallen als 2019, haben sich mit Ausnahme des Hotelinvestmentmarkts die Teilmärkte doch vergleichsweise robust gezeigt – das Glas ist sozusagen drei Viertel voll in Hannover. Die Region bleibt für alle Marktakteure ein nachgefragter und spannender Entwicklungs- und Investitionsstandort.
Logistik
Die Logistikwirtschaft ist in dieser Krise stark gefordert, das zeigt sich auch mit Blick auf den Immobilienmarkt. Die teilweise Schließung des stationären Einzelhandels führte anfangs zu einer kurzfristig stark erhöhten Nachfrage nach Lösungen zur Lagerung von Waren, die nicht an den Handel ausgeliefert werden konnten. Gleichzeitig verzeichneten Onlinehändler einen starken Anstieg von Bestellungen. Auch in der Region Hannover hatte diese Entwicklung einen erhöhten Lagerflächenbedarf zur Folge, die starke Belastung der Infrastrukturen im Bereich der Kurier-, Express- und Paketdienste (KEP) hält bis heute an. Für Immobilien und logistische Infrastrukturen, die vor allem für Industrielogistik ausgelegt sind, ist die Lage zwar angespannt und hat insbesondere die Automotive-Branche stark getroffen. Dennoch waren auch in diesem Bereich Projektentwickler und Unternehmen aktiv. Bei Logistik- und Industrieimmobilien wurden 2020 wieder Rekordumsätze von rund 410.000 Quadratmetern Hallenfläche registriert – ein Plus von acht Prozent beziehungsweise 30.000 Quadratmetern. Die Mieten blieben mit 5,20 Euro pro Quadratmeter weitgehend stabil.
In der Krise erweist sich die Logistikwirtschaft nicht nur auf dem Immobilienmarkt stark und stabilisierend, sondern verdeutlicht auch ihre branchenübergreifende Bedeutung für die regionale Wirtschaft, insbesondere für die Bereiche Handel und Industrie. Die Marktakteure blicken daher optimistisch auf das Jahr 2021. Der Leerstand ist so gering wie seit Jahren nicht mehr und die Vermietungschancen werden ausnahmslos als gut bis sehr gut eingeschätzt.
Hotel
Hannovers Tourismus ist 2020 – wie überall in Deutschland – dramatisch eingebrochen. Mit voraussichtlich nur rund zwei Millionen Übernachtungen in Stadt und Umland lag die touristische Nachfrage im abgelaufenen Jahr auf dem Niveau der 1990er-Jahre. Insbesondere für die Hotelbetriebe der Landeshauptstadt spiegelt sich die Lage mit nur rund einer Million Gästen im vergangenen Jahr in einer extrem niedrigen Auslastung und stark gesunkenen Erlösen wider. Dementsprechend ist die wirtschaftliche Lage vieler Betriebe stark angespannt, wobei bisher keines der größeren Häuser seinen Betrieb dauerhaft einstellen musste. Alle regionalen Marktakteure erwarten, dass vor allem die Hotellerie und damit der Hotelimmobilienmarkt am längsten brauchen wird, um die Folgen der Corona-Krise zu bewältigen.
Wohnen
Nach einer kurzen Flaute, die vermutlich eher einer allgemeinen Unsicherheit zu Beginn des ersten Shutdowns geschuldet war, zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt krisenfest und unbeeindruckt von den Auswirkungen der Corona-Pandemie. War vor der Krise vor allem mit Blick auf hochpreisige Angebote eigentlich eine Stabilisierung der Kauf- und Mietpreise erkennbar, so bestätigt sich aus Sicht der Marktakteure dieser Eindruck zum Ende des Jahres 2020 nicht.
Die Corona-Krise führt derzeit nicht zu einer gedämpften Nachfrage und einem Rückgang der Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt – im Gegenteil. Es ist sogar eher ein gestiegenes Interesse an Wohnraum zu beobachten. Auch die überwiegende Mehrheit der regionalen Marktakteure sieht aktuell keinen negativen Einfluss der Pandemie auf die laufenden und geplanten Projekte.
Büro
Die Jahresbilanz des Büroimmobilienmarkts weist einen deutlichen Rückgang auf. Der Büroflächenumsatz lag Ende 2020 bei rund 145.000 Quadratmeter – ein Minus von rund 27 Prozent (53.000 Quadratmeter). Im Vergleich zum fünfjährigen Mittel von rund 160.000 Quadratmeter pro Jahr sind die Flächenumsätze damit nach zwei starken Jahren leicht unterdurchschnittlich. Auch die Spitzenmieten haben nachgegeben und liegen jetzt bei 17 Euro pro Quadratmeter – ein Minus von einem Euro. Mit Blick auf die Investments gingen die Umsätze im Vergleich zum vorangegangenen Rekordjahr um mehr als die Hälfte zurück.
Einzelhandel
Der Jahresstart 2020 verlief positiv, die Nachfrage, zu großen Teilen auch durch gastronomische Konzepte in klassischen Handelslagen, war gut. Die Schließungen, die mit den Shutdowns im Frühjahr und im Winter für den Einzelhandel und die Gastronomie einhergingen, haben in den klassischen Handelslagen der Innenstädte und der Umlandkommunen ab März 2020 zu einer beispiellosen Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation im Handel und der Gastronomie geführt. Dies hat auch für die Eigentümer der Immobilien spürbare und nachhaltig Folgen. Wie stark die negativen Effekte ausfallen und wie lange sie anhalten werden, ist derzeit kaum abschätzbar und hängt vom weiteren Verlauf der Pandemie ab.
Der schwierigen Situation in Einzelhandel und Gastronomie begegnet man mit kommunalen Hilfen sowie gemeinsamen Initiativen von öffentlicher Hand und Einzelhandel, die neue Wege zwischen Kunden und Handel eröffnen sollen. Mittelfristig sollen Konzepte für eine nachhaltige Entwicklung der Innenstadt entwickelt und damit positive Impulse für die Immobilienwirtschaft erreicht werden.
Ansprechpartner:
Anna Buchmann
Consultant
buchmann@bulwiengesa.de und
Felix Werner
Consultant
werner@bulwiengesa.de
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