Initiative Micro-Living: Mieten und Auslastung stabil

Für den vierten Marktreport der Initiative Micro-Living (IML) haben wir rund 26.200 Wohneinheiten in 132 Apartmenthäusern unter die Lupe genommen. Mit einiger Mühe konnten die Anbieter Mieten und Auslastung stabil halten. Das liegt auch daran, dass sie kontinuierlich ihre Zielgruppen auf Nicht-Studierende ausweiten.

Gemeinsam verfolgen die Mitglieder der Initiative Micro-Living (IML) das Ziel, die Markttransparenz im Immobiliensegment „Apartments“ zu verbessern. Dafür ist ein Reportingsystem aufgebaut worden, in dem bulwiengesa die Objekt- und Vermietungsdaten der Teilnehmer auswertet. Investoren und Marktbeobachter können so regelmäßig über Markttrends und die Performance des Sektors informiert werden, Mitglieder erhalten zusätzlich einen Benchmark-Report (Infos zur Mitgliedschaft).

Die wichtigsten Ergebnisse des gerade erschienenen vierten Marktreports: Auslastung und Mieten von Micro-Living-Anlagen sind im zweiten Corona-Jahr stabil geblieben. Die Mieten sind um etwa 10 % höher als im Frühjahr 2021, auch wenn das zum Teil an der veränderten Portfoliozusammensetzung liegt. Die Auslastung liegt wie schon im Frühjahr bei 86 %. Die Anbieter weiten kontinuierlich ihre Zielgruppen auf Nicht-Studierende aus und sichern dadurch ihre Auslastung. Nicht-Studierende machen mittlerweile einen Mieteranteil von 57 % aus – fünf Prozentpunkte mehr als noch im Frühjahr. Investoren können auch mit der leicht unterplanmäßigen Auslastung noch eine angemessene Rendite erzielen und haben damit deutliche bessere Karten als Investoren von Hotels oder Serviced Apartments.

Die ausgewerteten Apartments werden nahezu alle mit All-In Mieten angeboten. Das hat sich in dieser Assetklasse mittlerweile als Standard durchgesetzt und bezieht sich so auf nahezu alle im vorliegenden Report ausgewerteten Wohneinheiten. Die aktuellen monatlichen All-In Mieten liegen im Mittel bei ca. 538 Euro, bewegen sich allerdings in einer sehr breiten Spanne von rund 243 bis 2.588 Euro. Dies zeigt die große Heterogenität der Apartmenthäuser hinsichtlich Objekt- und Lagequalitäten, der Apartmentgrößen sowie der jeweiligen Stadt und Mieterklientel. 

In Objekten mit beiden Mietergruppen zahlen Nicht-Studierende mit durchschnittlich 620 Euro leicht höhere Mietpreise (Studierende: 599 Euro). Generell haben Studierende aber kleinere Wohnungen und zahlen je Quadratmeter 20 Cent mehr, im Durchschnitt 20,90 Euro/qm. 

Befragung: Vor-Corona-Status frühestens ab 2022

Bereits im Frühjahr 2021 erklärten die 15 Teilnehmer, wie herausfordernd sie die COVID-19-Pandemie wahrnehmen. Im Oktober 2021 ist das Bild nur wenig verändert: Weiterhin sind es eher die teuren Apartments, die schwer zu vermieten sind; eine ausreichende Belegung der Apartments sicherzustellen, ist auch für mehr als die Hälfte der Teilnehmer mindestens herausfordernd. 

Die Umfrage zu den Auswirkungen der Corona-Krise hat weiterhin ergeben, dass die Herausforderungen für die Akteure im Laufe der Zeit zunahmen und erhöhte Vermarktungsaufwände erfordern, um eine hinreichende Auslastung und Mieterträge verbuchen zu können. Eine Rückkehr zum Vor-Corona-Status sehen die meisten frühestens ab 2022. Dennoch wird mittelfristig mit zumindest moderaten Mietsteigerungsraten etwas oberhalb der Inflation gerechnet. Dem Trend-Thema ESG messen die meisten eine eher hohe bis sehr hohe Bedeutung bei.

Hinweis: Im Halbjahresrhythmus erscheinen Marktreports. Die vierte Ausgabe kann auf der Website der Initiative Micro-Living heruntergeladen werden.

Ansprechpartner: 
Peter Barisic
Consultant
barisic@bulwiengesa.de und 
Felix Embacher MRICS
Head of Research & Data Science
embacher@bulwiengesa.de