Life-Science-Immobilien: „neue“ Assetklasse für Spezialisten

Die Nachfrage nach spezialisierten Gebäuden, die Laborforschung, Produktion und Büroarbeit vereinen können, wächst stetig. Das neue Spotlight der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN beleuchtet das komplexe Segment der Life-Science-Immobilien.

Immobilien der Life-Science-Branche gewinnen zunehmend an Bedeutung, nicht nur aufgrund der aktuellen Herausforderungen wie Pandemien, sondern auch durch den demografischen Wandel und den Bedarf an Innovationen in der Medizin, Biotechnologie und Pharmazie. Die Qualitäts- und Sicherheitsstandards aufgrund regulatorischer Anforderungen insbesondere in der Pharma- und Biotechbranche, etwa an Labore, Reinräume und Produktionsflächen, erfordern jedoch sehr spezialisierte Immobilien.

Die technischen Spezifikationen, wie etwa erhöhte Sicherheitsstandards, hochentwickelte Lüftungs- und Kühlsysteme sowie spezielle Infrastrukturen für Medien wie Gase und Druckluft, sind essenziell für den Betrieb von Life-Science-Einrichtungen.

Große Bandbreite an Immobilientypen und Anforderungen

Life-Science-Immobilien umfassen verschiedene Typen, darunter Pharmalogistikzentren, Forschungs- und Entwicklungsflächen sowie Büro- und Produktionsflächen. Die Erfüllung der hohen regulatorischen Anforderungen und Sicherheitsstandards macht die Immobilien teuer in der Errichtung und im Betrieb. Für Investoren stellt dies eine besondere Herausforderung dar, da hohe Anfangsinvestitionen erforderlich sind und die Immobilien oft stark an die Bedürfnisse einzelner Mieter angepasst werden müssen. Zugleich ermöglichen diese Immobilien Investoren jedoch auch eine Diversifizierung des eigenen Portfolios auf Objekt- wie Mieterebene.

Flächentypen einer Life-Science-Immobilie

Pharmalogistik: Spezialisierte Flächen für die Logistik und Lagerung pharmazeutischer Produkte, mit kontrollierter Umgebung zur Sicherstellung der Integrität der Substanzen.

Forschungs- und Entwicklungsflächen: Labore und technische Einrichtungen für Versuchs- oder Produkttests, mit hohem Spezialisierungsgrad.

Büro- und Konferenzflächen: Für administrative und strategische Tätigkeiten, oft mit zusätzlichen Konferenz- oder Großraumflächen für Kollaboration.

Produktionsflächen: Spezialisierte Fertigungsflächen, z. B. mit Reinräumen, die strengen EU-Qualitätsstandards für Pharma- und Biotechproduktion unterliegen.

Herausforderungen für Investoren

Hohe technische Anforderungen und begrenzte Drittverwendungsfähigkeit schränken die Flexibilität ein und machen ein Investment komplex. Zudem ist die Mieterbindung oft langfristig, was die Rentabilität steigert, aber auch Risiken birgt.

1. Hohe Anfangsinvestitionen und spezialisierter Ausbau: Die hohen technischen Anforderungen und Sicherheitsvorkehrungen in Life-Science-Immobilien, wie z.B. Reinräume oder spezielle Lüftungssysteme, verursachen erhebliche Kosten, die über die typischen Baukosten hinausgehen. Diese Investitionen werden häufig nur von langfristigen Mietverträgen gerechtfertigt. Das führt dazu, dass insbesondere Start-ups weniger attraktive Mieter sind, da sie oft über eine geringere Kapitaldecke verfügen.
2. Geringe Drittverwendungsfähigkeit: Aufgrund der hohen Spezialisierung sind Life-Science-Immobilien nicht leicht wiederzuvermieten, wenn der ursprüngliche Mieter auszieht. Die stark auf den Nutzer zugeschnittenen Flächen wie Labore oder Reinräume sind nur schwer auf andere Branchen übertragbar. Das erschwert die Nachvermietung und erhöht das Risiko von Leerständen.
3. Lageabhängigkeit: Die Wahl des Standorts ist entscheidend für den Erfolg von Life-Science-Immobilien. Häufig müssen diese Immobilien in unmittelbarer Nähe von Forschungsclustern oder Universitäten liegen, um Synergieeffekte und den Zugang zu hochqualifizierten Fachkräften zu ermöglichen. Diese Cluster sind jedoch oft in urbanen Ballungsräumen angesiedelt, wo auch eine starke Flächenkonkurrenz zu anderen Nutzungsarten besteht.
4. Unsicherheit durch die Dynamik der Branche: Life-Science-Unternehmen, insbesondere im Start-up- und Scale-up-Bereich, unterliegen häufig dynamischen Entwicklungen. Ihre Flächenanforderungen können sich schnell ändern, was eine flexible Bauweise erfordert. Diese Flexibilität in der Bauweise ist jedoch teuer und erfordert eine vorausschauende Planung seitens der Investoren und Entwickler.
5. Mieterstruktur und Bonität: Investoren bevorzugen Mieter mit stabiler Marktposition, da das Risiko von Mietausfällen bei Start-ups erheblich höher ist. Allerdings sind Start-ups oft wichtige Innovationstreiber, sodass sie langfristig dennoch ein attraktives Ziel für Investoren darstellen können, sofern geeignete Förderprogramme und Partnerschaften genutzt werden.

Fazit: Wachstumsmarkt, aber für Spezialisten

Die Nachfrage nach spezialisierten Gebäuden, die für Forschung, Produktion und Büroarbeit ausgelegt sind, wächst stetig. Doch diese Immobilien stellen Investoren auch vor Herausforderungen, da hohe technische Anforderungen und begrenzte Drittverwendungsfähigkeit die Flexibilität einschränken. Zudem ist die Mieterbindung oft langfristig, was die Rentabilität steigert, aber auch Risiken birgt.

Life Science ist ein starker Wachstumsmarkt, von dem auch eine hohe Flächennachfrage zu erwarten ist. Es zeichnet sich ab, dass diese Nachfrage nicht in ausreichendem Maße gedeckt werden kann. Der Markt ist in Teilen noch sehr eigennutzergetrieben. Aufgrund der Spezifika von Life-Science-Flächen sind Projektentwickler noch zögerlich, wenn es um diese Assetklasse geht. Hier können Unternehmensimmobilien, die sich bereits durch eine Flexibilität der Nutzungsarten auszeichnen helfen, diesen Nachfrageüberhang auszugleichen.

Ansprechpartner: Daniel Sopka, Consultant im Bereich Unternehmens- und Logistikimmobilien, sopka@bulwiengesa.de und Felix Werner, Teamleiter, werner@bulwiengesa.de