Logistikimmobilien: Auf Rekordkurs in der Krise
Die neue Studie zeigt: Auf dem Markt für Logistikimmobilien hält die hohe Bautätigkeit an. Auch 2022 wird wieder ein Rekordjahr erwartet – und die Mieten steigen weiter. Steigen werden jedoch zumindest vereinzelt auch die Risiken.
Für die bereits achte Studie „Logistik und Immobilien“, die wir bereits zum achten Mal in Folge in Partnerschaft mit Berlin Hyp, BREMER, GARBE und Savills veröffentlicht haben, wurden die Daten von über 2.900 bestehenden, im Bau befindlichen und geplanten Logistikobjekten ausgewertet.
Demnach werden weiter viele neue Logistikimmobilien gebaut. Die Bautätigkeit lässt für das laufende Jahr mit rund 5,8 Mio. qm und einer Steigerung um 9,4 % im Vergleich zum Rekord-Vorjahr (5,3 Mio. qm) einen neuen Höchstwert für neu fertiggestellte Logistikflächen erwarten. Die Spitzenmieten an den größten deutschen Logistikstandorten sind um 3,8 % bis 8,6 % auf 6,50 bis 8,20 Euro/qm gestiegen. Die gegenwärtigen Entwicklungen auf dem Investment- und Finanzierungsmarkt haben dazu geführt, dass die Renditekompression der Logistikimmobilien zum Erliegen gekommen ist. Und nicht nur das: In den wichtigsten Logistikregionen wurde bereits ein leichter Anstieg der Renditen erkennbar. „Akute Herausforderungen und Chancen“, lautet 2022 entsprechend der Untertitel der Studie.
Die Zahlen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich um eine Momentaufnahme handelt. Das Marktumfeld ist unsicher und durch Zurückhaltung geprägt. Die Finanzierungs- und Baukosten steigen dynamisch, der Fachkräftemangel bleibt akut, die gestiegenen Energiekosten belasten die Unternehmen in Industrie und Logistik immens und geopolitische Verwerfungen lassen die Konjunktur schwächeln. Das Risiko von kurz- bis mittelfristigen Preiskorrekturen steigt.
Wieviel wird gebaut?
Nach der pandemiebedingten Zäsur im Jahr 2020, als das Logistikflächen-Fertigstellungsvolumen von über 4,8 auf gut 3,7 Mio. qm einbrach, kam 2021 mit 5,3 Mio. qm so viel neue Fläche auf den deutschen Markt wie nie zuvor. Die aktuelle Projektpipeline ist gefüllt, sodass 2022 mit 5,8 Mio. qm ein erneuter Rekordwert erwartet wird, trotz der gegenwärtigen Unsicherheiten bei den Projektentwicklungen.
Wer baut?
Die 2022/2023 drei aktivsten Logistikflächen-Projektentwickler sind Panattoni (über 1,8 Mio. qm), gefolgt von GARBE (über 1 Mio. qm) und der Dietz AG (rund 0,88 Mio. qm). Auffällig ist, dass sich die in den Jahren zuvor äußerst aktive Goodman Group beim Neubau zuletzt relativ stark zurückgehalten hat, ebenso wie die Amazon Group, die 2022 keine neuen Flächen fertiggestellt hat.
Wo wird gebaut?
Bei Betrachtung der Fertigstellungen im Zeitraum 2017 bis 2022 bleibt der Großraum Berlin (2 Mio. qm) Spitzenreiter unter den großen deutschen Logistik-Standorten. Die Region Rhein-Ruhr verteidigt mit 1,7 Mio. qm Platz zwei. Der Region Hannover/Braunschweig (ca. 1,5 Mio. qm) gelang durch große Entwicklungen wie dem Panattoni Park Niedersachsen oder dem VGP Park Laatzen der Sprung vorbei an der Region Rhein-Main/Frankfurt auf Platz drei. Eine Verbesserung der Platzierung um zwei Stufen auf Rang sechs gelang der Region Halle/Leipzig, die nun ein Entwicklungsvolumen von fast 1,3 Mio. qm verbucht.
Top-Themen Krisenresilienz und Nachhaltigkeit
Aktuell erhöhen die Unternehmen ihre Krisenresilienz, indem sie ihre Lieferketten diversifizieren und sich eine Rückfallebene schaffen durch die Anmietung zusätzlicher Flächenreserven. Das mit steigenden politischen Konflikten krisenanfälligere Offshoring wird zunehmend durch Re- und Nearshoring ersetzt. „Dafür eignen sich Märkte mit im europäischen Vergleich geringen Lohn- und Energiekosten oder eher unregulierten Arbeitsmärkten“, sagt Tobias Kassner, Head of Research bei GARBE. „Diese Vorteile hat man ursprünglich in Asien gesucht. Süd- und Osteuropa, aber auch die Türkei oder der Norden Afrikas können von einer Neuordnung der Logistik profitieren.“
„Sollte es zu einem Anstieg des Nearshoring kommen, könnten die Märkte, die am meisten davon profitieren, ein überdurchschnittliches Mietwachstum verzeichnen. Vorausgesetzt ihre Leerstandsraten und Entwicklungspipelines bleiben niedrig“, ergänzt Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills.
Neben der höheren Krisenresilienz bleibt Nachhaltigkeit im Markt für Logistikimmobilien weiter ein bestimmendes Thema. „Neue technische Lösungen, zum Beispiel bei der Energieversorgung, sind hierbei zunächst oft deutlich teurer als der Standardbau. Explodierende Energiepreise und ungewollte Versorgungsabhängigkeiten relativieren das Kostenargument jedoch“, sagt Michael Dufhues, Vorstand der BREMER AG.
Maria Teresa Dreo-Tempsch, Marktvorständin bei der Berliner Hyp, weist auf die sinkende Marktfähigkeit von Immobilien hin, die die laufend steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit verfehlen. „Hinsichtlich der CO2-Emissionen lässt sich das bereits recht exakt voraussehen. Hier wird es wichtig sein, die entsprechenden Objekte genau zu analysieren und ggf. Ertüchtigungsprogramme anzustoßen.“ In der Studie beschreibt die Berlin Hyp Innovationen und Strategien, mit denen über nachhaltigere Finanzierungsmöglichkeiten die Nachhaltigkeit des Immobilienbestandes verbessert werden kann.
Ansprechpartner: Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, sopka@bulwiengesa.de
Das könnte Sie auch interessieren
Für unser Magazin haben wir relevante Themen, häufig auf Basis unserer Studien, Analysen und Projekte, zusammengefasst und leserfreundlich aufbereitet. So ist ein schneller Überblick über Aktuelles aus der Immobilienbranche garantiert.
Unternehmensimmobilien 2024: Stabilität trotz Zurückhaltung am Investmentmarkt
Trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zeigt sich der Markt für Unternehmensimmobilien in Deutschland widerstandsfähig. Der aktuelle Marktbericht der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN, der von bulwiengesa erstellt wurde, offenbart: Während sich Investoren noch zurückhalten, bleibt die Nachfrage nach Flächen stabil – mit regionalen und segmentbezogenen Unterschieden.Gesundheitsimmobilien im Fokus: Stabilität in bewegten Zeiten
Während der gewerbliche Immobilienmarkt weiter unter konjunkturellen Unsicherheiten leidet, rücken alternative Assetklassen verstärkt in den Fokus. Wir haben den aktuellen Marktbericht für die Berliner Sparkasse erstellt. Dieser beleuchtet insbesondere das Potenzial von Gesundheitsimmobilien, mit Fokus auf Labore sowie Ärztehäuser / Medizinische Versorgungszentren (MVZ)Es geht aufwärts – im Schneckentempo
Im diesjährigen Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen analysieren wir erneut Wirtschafts-, Büro- und Logistikimmobilien, Corporate Real Estate sowie Hotelimmobilien. Unsere Analysen und daraus abgeleiteten Empfehlungen stützen den vorsichtigen Aufwärtstrend der BrancheInteressante Publikationen
Hier finden Sie Studien und Analysen, die wir teilweise im Kundenauftrag erstellt haben oder in Eigenregie auf Basis unserer Daten und Martexpertise. Viele können Sie kostenfrei hier herunterladen und lesen.