Deutschland, Frankreich, Niederlande – wo investieren?

Wo bieten sich noch attraktive Investitionschancen am Büro- und Wohnungsmarkt in Deutschland – und außerhalb? Für die Drei-Länder-Studie, die wir gemeinsam mit Becken und INDUSTRIA herausgegeben haben, haben wir uns auch die großen französischen und niederländischen Märkte angeschaut.

Die großen europäischen Immobilienmärkte Deutschland, Frankreich und die Niederlande weisen sicherlich Unterschiede in ihrer Größe, Struktur und den lokalen Rahmenbedingungen auf. Dennoch eint sie, dass ihre größten und wichtigsten Städte Erfolgsmodelle sind und sich in der Vergangenheit immer wieder neu erfunden haben, um die Weichen für die Zukunft zu stellen. Daher stehen diese Städte im Fokus dieser Untersuchung. Für die Studie wurden die großen Wohnungs- und Büromärkte – 22 Wohnungs- und 17 Büromärkte – in den drei genannten Ländern beleuchtet und hinsichtlich ihrer Investmentfähigkeit bewertet. Die Auswahl der Immobilienmärkte erfolgte primär nach Marktgröße und deckt die in den drei Ländern größten Städte und Wohnungsmärkte ab.

Amsterdam attraktivster Zielmarkt für Wohninvestments

Die großen Wohnungsmärkte in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden sind in ihrer Struktur (bspw. Anteil von Mieterhaushalten und Eigentümerstruktur) zwar national geprägt, dennoch haben alle in den letzten Jahren im Kontext des Megatrends Urbanisierung an Bedeutung, Einwohnern und Wirtschaftskraft hinzugewonnen. Dies löst eine entsprechende Wohnraumnachfrage aus; das heißt allerdings noch nicht, dass hier stets ein Investment in die Assetklasse Wohnen empfohlen werden kann.

Und das Ergebnis? Amsterdam und München weisen mit recht großem Abstand vor allen anderen Städten die höchste Attraktivität für Wohninvestments auf. Amsterdam überzeugt vor allem durch seine gute Entwicklung bei den Beschäftigtenzahlen, der guten Altersstruktur sowie des hohen Einkommensniveaus und der Einkommensentwicklung. Hinzu kommt, dass die Spitzenrendite für Wohnimmobilien in Amsterdam noch bei 3,0 Prozent liegt und damit im Vergleich zu Paris, Berlin oder München um mehr als 0,5-Prozentpunkte höher.

Der wesentliche Unterschied von Amsterdam zu München bei ansonsten sehr ähnlichen Attraktivitätswerten ist das deutlich höhere Renditeniveau in Amsterdam. Auf dem dritten Rang landet Frankfurt/Main, gefolgt von Paris, Utrecht und Berlin. Das untere Ende bilden mit etwas Abstand zu den anderen Städten Hannover und Lille. Da im Rahmen des Rankings jene Wohnungsmärkte Deutschlands, Frankreichs und der Niederlande analysiert wurden, die vergleichsweise positive demografische und wirtschaftliche Rahmendaten aufweisen, bedeutet ein hinterer Platz im Ranking nicht per se, dass Investitionen in diese Märkte gänzlich ungeeignet sind. Auch in niedrig gerankten Städten wie Lille, Hannover oder Nizza ergeben sich bei entsprechender lokaler Marktkenntnis und einem an der Nachfrage orientierten Produkt attraktive Investitionschancen.

Berlin und München an der Spitze des Büromarkt-Scorings

Die großen Büromärkte von Deutschland, Frankreich und den Niederlanden stehen vor einer ganzen Reihe von Herausforderungen, denn die Pandemie hat gerade für viele Bürobeschäftigte die Arbeitsweise verändert. Eine vollständige Rückkehr ins Büro erscheint für viele unvorstellbar, dadurch passen viele Unternehmen ihre Bürokonzepte an und verändern Volumen und Struktur der Büroflächennachfrage. In Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Struktur und den prägenden Branchen der analysierten Städte wirken diese Effekte jedoch unterschiedlich stark. Das Büroflächenangebot wuchs im Jahr 2021 zwar
in den meisten Büromärkten noch recht dynamisch, die veränderten Rahmenbedingungen werden jedoch ab 2022/2023 fast überall zu einer spürbaren Reduktion der Neubautätigkeit führen.

Insgesamt zeigen sich über alle betrachteten Märkte hinweg zwar einige Trends wie die stark gestiegene Bedeutung von ESG-Kriterien bei Büroinvestments. Die Heterogenität der Büromärkte führt jedoch dazu, dass lokale Marktgegebenheiten keine einheitlichen Antworten für die wesentlichen Herausforderungen des Büromarktes ermöglichen.

Und das Ergebnis? Bei den europäischen Büroimmobilienmärkten steht Berlin and der Spitze des Rankings vor München. Es folgen bereits mit einigem Abstand Amsterdam, Hamburg und der Central Business District von Paris. Die besondere Stärke des Berliner Büromarktes liegt in der kräftigen Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahl, der prognostizierten Einwohnerentwicklung, dem geringen Leerstandsniveau und der deutlichen Steigerung der Spitzenmiete. Im direkten Vergleich mit München sticht die Bundeshauptstadt die bayerische Landeshauptstadt vor allem aufgrund der schieren Größe ihres Büromarktes aus. Zudem verlief die Beschäftigtenentwicklung in München in den vergangenen Jahren unterdurchschnittlich. Am unteren Ende des Rankings landen die französischen Großstädte Marseille und Lille.

Nachhaltigkeitsregularien bieten Chancen für Investoren

Parallel zu den wirtschaftlichen Herausforderungen rund um die Energiekrise, gestörte Lieferketten, Zinswende und Rekordinflation steigen die Anforderungen des Kapitalmarktes und des regulatorischen Umfelds, Immobilieninvestitionen ESG-konform zu gestalten. Die neuen ESG-Richtlinien sind Herausforderung und Chance zugleich. So liegt insbesondere in der energetischen Ertüchtigung von Bestandsgebäuden, der Transformation von Immobilien und im Neubau nachhaltiger Projekte großes Investitionspotenzial. In den drei untersuchten Märkten Deutschland, Frankreich und den Niederlanden sind viele Bestrebungen zu sehen, zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele in der EU beizutragen. Die Niederlande sind am weitesten fortgeschritten. Ab 1. Januar 2023 gilt beispielsweise eine energetische Mindestvoraussetzung für Bürogebäude, die bei Nichteinhaltung praktisch eine Nutzungsuntersagung nach sich zieht. Ende 2021 konnten nur 42 Prozent aller Bürogebäude das notwendige Energielabel vorweisen, woraus sich ein enormer Investitionsbedarf ergibt.

Fazit

Investments in die betrachteten Büro- und Wohnungsmärkte von Deutschland, Frankreich und den Niederlanden sind grundsätzlich empfehlenswert, sofern der Investmentcase lokale Marktkenntnis einbindet, Nachhaltigkeitsanforderungen umfänglich nachkommt, in attraktiver Lage zu leistbaren Konditionen nachfragegerechte Büroflächen oder Wohnraum bereitstellt und realistische Annahmen zu Baukosten-, Finanzierungs- und Transaktionskonditionen einbezieht.

Hinweis: Die Studie können Sie auf der Website von Becken oder INDUSTRIA kostenfrei herunterladen.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter Research & Data Science bei bulwiengesa, embacher@bulwiengesa.de