Ein Riese geht in die Provinz
Als sich abzeichnete, dass Tesla seine Fabrik im Brandenburgischen Grünheide bauen würde, setzte die Goldgräberstimmung ein. Doch hat die Ansiedlung wirklich den erwarteten Immobilienboom ausgelöst? Wir haben die Preis- und Nachfrageentwicklung für Grundstücke sowie neugebaute Miet- und Eigentumswohnungen untersucht.
Die sogenannte Gigafactory Berlin-Brandenburg des US-amerikanischen E-Automobilherstellers Tesla ist die erste ihrer Art auf dem europäischen Festland. Das Projekt gilt als eines der wichtigsten Industrievorhaben in Ostdeutschland seit mehr als 20 Jahren.
Die Fabrik erstreckt sich über eine Gesamtfläche von rund 300 ha und liegt rund 35 km südöstlich vom Zentrum Berlins – die „Provinz“ ist also vielmehr beste Speckgürtel-Lage, wenngleich lange weniger beachtet. Die offizielle Ankündigung des Baus erfolgte im November 2019. Bereits Anfang 2020 begann der Bau der Fabrik. Viele Teilschritte des Baus wurden bereits ohne endgültige Baugenehmigung auf eigenes Rückbaurisiko angegangen. Die gesamte Realisierung erfolgte in einer Rekordzeit von rund zwei Jahren. Seit 22.03.2022 werden in Grünheide Tesla-Autos „Made in Brandenburg“ ausgeliefert.
Preisboom ohne Nachfrageexplosion
bulwiengesa nahm die Tesla-Ansiedlung zum Anlass, um die Preis- und Nachfrageentwicklung für Grundstücke sowie neugebaute Miet- und Eigentumswohnungen zu untersuchen. Es wurden Angebotsdaten von Immobilienscout im Zeitraum von 2017 bis 2021 im Berliner und Brandenburger Umfeld von Grünheide analysiert.
Die Entwicklung der Grundstückspreise pro Quadratmeter ist von einem außergewöhnlichen Anstieg um knapp 40 % im Jahr 2019 verglichen mit dem Vorjahr geprägt. Mit ersten Gerüchte Ende 2018 setzte die Goldgräberstimmung ein. Auch in den Folgejahren waren die Zuwächse überdurchschnittlich, wobei neben der Autofabrik auch der Sub-Urbanisierungstrend im Zuge der Corona-Pandemie eine Rolle spielte.
Das Preisniveau von aktuell rund 400 Euro/qm des ansonsten strukturschwachen Osten Brandenburgs passte sich innerhalb von fünf Jahren an das Level der anderen Speckgürtelbereiche an und hat sich mehr als verdoppelt.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnung in der Umgebung der Fabrik legten durchschnittlich um 10 % zu. Zahlreiche Wasserlagen in der Umgebung und das gesuchte Köpenick trugen dazu bei, dass die Preise aktuell bei durchschnittlich rund 6.000 Euro/qm liegen. Für Top-Produkte am Wasser werden auch mehr als 10.000 Euro/qm verlangt.
Die Mieten für Neubauwohnungen stiegen im Schnitt nur um rund 5 % an. Der höchste Zuwachs fand erst 2021 statt, als die Eröffnung des Fabrikstandorts absehbar war. Mieten von im Mittel 14 Euro/qm lassen den Markt auch für Globalinvestoren interessant erscheinen. So wurden beispielweise auch Doppel- bzw. Reihenhäuser zur Miete in Erkner und Rüdersdorf entwickelt, die an institutionelle Investoren verkauft wurden.
Nachfrageeinbruch durch Angebotsanstieg
Mit dem Anstieg der Anzahl der Angebote sank jedoch auch aufgrund des Preisanstiegs die Nachfrage gemessen an Hits per Day pro Angebot ab 2019. Desweiteren ist sicher auch die Struktur des Arbeitsplatzangebots in Grünheide entscheidend. Mitarbeiter im Montageprozess mit eher geringeren Einkommen werden einen längeren Pendelweg von günstigeren Wohnstandorten in Kauf nehmen.
Hochqualifizierte Beschäftigte wie bspw. Ingenieure, Software-Entwickler oder das Management arbeiten immer mehr auf Remote-Basis im Homeoffice und können weiter in ihrem Berliner Kiez wohnen bleiben. Sie müssen daher nicht unbedingt in Fabriknähe ziehen, sondern pendeln wenige Tage pro Woche nach Grünheide.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Tesla-Ansiedlung teils spekulativ einen Preisboom ausgelöst hat, der aber nicht durch eine höhere Nachfrage direkt vor Ort begründet ist. Vermehrt finden wohnungswirtschaftliche Projektentwicklungen im Umfeld der Autofabrik statt, jedoch eher als Nachholeffekt in einer zuvor wenig beachteten Region des Berliner Speckgürtels.
Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen, adami@bulwiengesa.de
Das könnte Sie auch interessieren
Für unser Magazin haben wir relevante Themen, häufig auf Basis unserer Studien, Analysen und Projekte, zusammengefasst und leserfreundlich aufbereitet. So ist ein schneller Überblick über Aktuelles aus der Immobilienbranche garantiert.
Wohnwetteraussichten
Zum sechsten Mal haben wir gemeinsam mit BPD unsere Studie zur Situation des Wohnungsmarktes in Deutschland vorgestellt. Die Wohnwetterkarte visualisiert Trends und deren Veränderungen: Allmählich wird Wohnungsknappheit zu einem Thema in der Fläche
Fünf Prozent Rendite selbst für Core-Immobilien nicht mehr illusorisch
Die „5 % Studie – wo investieren sich noch lohnt“ feiert Zehnjähriges. Seit der Erstausgabe hat der deutsche Immobilienmarkt seinen Ruf als sicherer Anlage-Hafen ramponiert. Höhere Renditen sind nun selbst für Top-Immobilien in Sichtweite, sogar Wohnimmobilien sind zunehmend wieder eine rentierliche Anlageklasse. Der Markt ist so spannend wie lange nicht mehr
Kurzstudie zur Nachverdichtung im Wohnungsbestand
Zwischen Ärger mit Bewohnern und Chancen auf neue Wohnungen bietet das Thema Nachverdichtung reichlich Diskussionsstoff. In einer Studie für die Berlin Hyp haben wir uns das Potenzial bei den Siedlungen der 1950er- und 60er-Jahre angesehen: Das theoretische Nachverdichtungspotenzial beträgt 625.000 WohnungenInteressante Publikationen
Hier finden Sie Studien und Analysen, die wir teilweise im Kundenauftrag erstellt haben oder in Eigenregie auf Basis unserer Daten und Martexpertise. Viele können Sie kostenfrei hier herunterladen und lesen.
