Investmentrückgang bei Unternehmensimmobilien um 19 Prozent
Auch an der Assetklasse Unternehmensimmobilien geht die Krise nicht spurlos vorüber. Der Investmentmarkt ist deutlich rückläufig, angemietet wird jedoch mehr. Der Grund: Die Flächennachfrage ist ungebrochen hoch und die Verwirbelungen auf dem Investmentmarkt vor allem der Zinsentwicklung und der daraus resultierenden Schockstarre geschuldet. Das zeigt der 18. Marktbericht der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
Im ersten Halbjahr 2022 hatte sich der Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien noch als krisenresistent erwiesen und im Gegensatz zu den meisten Assetklassen steigende Transaktionsvolumina verzeichnet. Nun ist das Transaktionsvolumen um rund 19 % gesunken und beläuft sich auf rund 1,32 Milliarden Euro. Damit liegt das Umsatzniveau rund 26 % unter dem langjährigen Mittel.
Der Rückgang des Investmentvolumens verdeutlicht auch in der eigentlich sehr krisenresistenten Assetklasse Unternehmensimmobilien die Unsicherheit der Akteure. Mehr Transaktionen wird es erst dann geben, wenn eine größere Gewissheit zur Inflations- und Zinsentwicklung besteht.
Stark nachgefragt von Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte 2022 insbesondere Produktionsimmobilien. Diese zeigen sich innerhalb der Assetklasse Unternehmensimmobilien als resilienteste Objektart während der Krise. Die Investmentvolumen entsprechen den Werten aus den vorangegangenen Jahren. Eine der nach Volumen größten Transaktionen stellte der Kauf einer ehemaligen Druckerei im Dresdner Stadtgebiet dar. Das zweitgrößte Volumen entfällt auf Gewerbeparks, für die ein Transaktionsvolumen von rund 311 Mio. Euro registriert werden konnte. Damit ist die Entwicklung mit rund -40 % bei den Gewerbeparks im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 sehr deutlich rückläufig.
Anstieg der Renditen für alle Objekttypen
Mit der Zinswende Mitte letzten Jahres hat sich auch die Bewertung der Investments von Unternehmensimmobilien geändert. Im Jahresverlauf haben sich die Finanzierungsbedingungen deutlich erschwert. Der Anstieg der Renditen hat zumindest teilweise weiter an Dynamik zugelegt.
Die Minimalrenditen (Bruttoanfangsrendite) für Spitzenobjekte lagen im letzten Halbjahr für Gewerbeparks bei 4,2 %, für Tranformationsimmobilien bei 3,7 %, Lagerimmobilien bei 3,8 % und für Produktionsimmobilien bei 5,0 %.
Während im ersten Halbjahr 2022 die Investitionen regional breit gestreut waren, konzentrierten sich die Investments in der zweiten Jahreshälfte verstärkt auf einzelne Regionen. So erwirtschafteten die Top-3-Regionen Berlin, Region Ost und Region Süd im zweiten Halbjahr rund 67 % des gesamten Investitionsvolumens.
Vermietungen nehmen zu
Gehandelt wird weniger, angemietet jedoch mehr. Der Grund: Die Flächennachfrage ist ungebrochen hoch und die Verwirbelungen auf dem Investmentmarkt vor allem der Zinsentwicklung und der daraus resultierenden Schockstarre geschuldet. So konnte im zweiten Halbjahr 2022 ein steigender Flächenumsatz in Unternehmensimmobilien verzeichnet werden. Mit rund 1,34 Mio. qm stieg das Umsatzvolumen um rund 7,5 % im Vergleich zur ersten Jahreshälfte und lag damit auch rund 5 % über dem 5-Jahres-Mittel.
Damit wird deutlich, dass auch im Umfeld von steigenden Mietpreisen eine stabile Flächennachfrage vorherrscht. Hauptsächlich nachgefragt wurden Mietflächen in Produktionsimmobilien; die Nutzer kommen aus dem Verarbeitenden Gewerbe, viele sind Unternehmen aus dem Technologiesektor.
Der Mangel an Flächen im Segment Unternehmensimmobilien führte dazu, dass die Mieten für sämtliche Flächentypen weiterhin gestiegen sind. Trotz Unsicherheiten im wirtschaftlichen Umfeld ist der Bedarf an gut positionierten Gewerbeflächen weiterhin immens hoch.
Hinweis: Den 18. Marktbericht der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN können Sie hier lesen und herunterladen: https://initiative.bulwiengesa.de/unternehmensimmobilien/de/berichte
Ansprechpartner: Felix Werner, Senior Consultant, werner@bulwiengesa.de und Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistikimmobilien bei bulwiengesa, sopka@bulwiengesa.de
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