Logistikmarkt 2025: Robuste Entwicklung trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigt sich auch 2025 bemerkenswert widerstandsfähig. Während andere Assetklassen unter konjunkturellen Eintrübungen und geopolitischen Spannungen leiden, behauptet sich die Logistikbranche mit stabiler Nachfrage und steigenden Fertigstellungsvolumen. Dies sind zentrale Erkenntnisse unserer aktuellen Studie „Logistik und Immobilien 2025", die wir gemeinsam mit unseren langjährigen Partnern BREMER SE, GARBE Industrial und Savills erstellt haben.

Fertigstellungsvolumen steigt deutlich

Das Fertigstellungsvolumen wird 2025 voraussichtlich auf rund 5,17 Millionen Quadratmeter ansteigen – ein deutliches Plus gegenüber den 4,29 Millionen Quadratmetern des Vorjahres. Diese Entwicklung resultiert teilweise aus Projektverschiebungen aus 2024, zeigt aber vor allem die anhaltende Dynamik im Sektor. „Die Assetklasse der Logistikimmobilien widersetzt sich weiterhin dem schwierigen Umfeld und den Trends aus anderen Assetklassen", erklärt Alexander Fieback, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa.

Bemerkenswert ist, dass Baustopps im Logistiksegment mit nur 0,7 Prozent weiterhin die absolute Ausnahme darstellen. Dies steht in deutlichem Kontrast zu den Assetklassen Büro (4,7 Prozent) und Handel (7,6 Prozent). Die gut gefüllte Projektpipeline für 2026 mit etwa 4,86 Millionen Quadratmetern unterstreicht das große Vertrauen der Marktakteure.

Neue Nachfragetreiber entstehen

Während traditionelle Treiber wie E-Commerce weiterhin relevant bleiben, kristallisiert sich der Verteidigungssektor als neuer struktureller Nachfragetreiber heraus. „Verteidigung wird zum strukturellen Nachfragetreiber mit einem potenziellen Flächenbedarf von 2,2-3,8 Millionen Quadratmetern bis 2030", erklärt Tobias Kassner, Member of the Executive Board bei GARBE Industrial. Für Projektentwickler, Banken und Investoren eröffne sich damit ein neues Segment mit klar quantifizierbaren Volumina und langfristiger Planungssicherheit.

Gleichzeitig drängen chinesische E-Commerce-Anbieter verstärkt in den deutschen Markt und schaffen zusätzliche Flächennachfrage. Diese neuen Impulse können teilweise die gedämpfte Nachfrage aus anderen Bereichen kompensieren.

Investmentmarkt stabilisiert sich

Das Logistiksegment erreichte 2024 ein Investmentvolumen von 4,3 Milliarden Euro und behauptete gemeinsam mit Light Industrial seine Position als nachgefragteste gewerbliche Assetklasse. „In Zeiten einer schwächelnden Wirtschaft, geopolitischen Konflikten und steigenden Zöllen stoppen viele Kapitalgeber die Zuflüsse von Mitteln in Core-Fonds oder fordern sie sogar zurück, gleichzeitig fließt mehr Kapital in Value-add-Strategien", so Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills.

Die Stabilisierung der Spitzenrenditen deutet darauf hin, dass die Preisfindungsphase weitestgehend abgeschlossen ist. Dies schafft eine solide Grundlage für eine mögliche Belebung der Investitionstätigkeit in den kommenden Quartalen.

Deutschland als Europas Logistik-Hotspot

Mit einem funktionalen Bestand von rund 167 Millionen Quadratmetern positioniert sich Deutschland als einer der führenden Logistikimmobilienmärkte Europas. Besonders bemerkenswert: 27 Prozent des Gesamtbestands sind maximal zehn Jahre alt und repräsentieren damit die intensivste Entwicklungsphase in der Geschichte des deutschen Logistikimmobilienmarkts.

Die Logistikregion Rhein-Ruhr konnte ihren Spitzenplatz im Ranking deutscher Logistikregionen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,60 Millionen Quadratmetern (2020-2025) knapp vor Berlin (1,56 Millionen Quadratmeter) und Halle/Leipzig (1,43 Millionen Quadratmeter) behaupten.

Nachhaltigkeit wird zum Standard

„Für die Zukunft erhoffen wir uns natürlich positive Auswirkungen des Infrastrukturpaketes der Bundesregierung", so Michael Dufhues, Vorstand bei BREMER. Durch Investitionen sei ein spürbares Wirtschaftswachstum zu erwarten, das zur Stabilisierung der Baukonjunktur beiträgt. Gleichzeitig stabilisieren sich die Baukosten nach Jahren deutlicher Anstiege, während ESG-Konformität zum zwingenden Standard wird – ohne diese ist weder Finanzierungszugang noch erfolgreiche Vermarktung möglich.

Fazit

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigt sich auch in herausfordernden Zeiten robust und anpassungsfähig. Neue Nachfragetreiber wie der Verteidigungssektor eröffnen zusätzliche Perspektiven, während sich der Investmentmarkt stabilisiert. Die Branche profitiert von ihrer Resilienz und der kontinuierlich hohen Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Logistikflächen.

Hinweis: Die gesamte Studie können Sie auf der Website https://logistik-und-immobilien.de/ kostenfrei herunterladen.

Ansprechpartner: Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, daniel.sopka@bulwiengesa.de