Beständig bis verzweifelt


Büro Wohnen Einzelhandel Logistik & Industrie
08.11.2021 Autor/en: Sven Carstensen and Anna Wolfgarten


Scheinbar kann nichts den heimischen Immobilienmarkt erschüttern – Deutschland ist und bleibt the place to be für Investoren. Vor allem Wohnungen, Logistikimmobilien und Büros in Top-Lagen werden beständig bis beinahe verzweifelt nachgefragt. In anderen Segmenten sind die Risikoaufschläge dagegen weiter gestiegen. Die aktuelle 5 %-Studie zeigt die Renditepotenziale.

Die 5 %-Studie bietet seit 2015 einen kompakten Marktüberblick und liefert einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Damit können jährliche Renditen für Investitionen berechnet und die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden.

Am 02. November 2021 haben wir die aktuelle Studie gemeinsam mit Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar beim langjährigen Studienpartner ADVANT Beiten, Karin Groß, Leiterin Portfoliomanagement bei der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe sowie Ellen Heinrich, Projektleiterin und ESG-Beauftragte bei bulwiengesa, vorgestellt und diskutiert.

Die Aufzeichnung des Webinars können Sie sich hier ansehen:

Die wichtigsten Ergebnisse ...

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt ist nach wie vor stabil, aber von einigen Unsicherheiten geprägt. Auch wenn der Mie­ten­de­ckel in Ber­lin vorerst gescheitert ist, wird die neue Bun­des­re­gie­rung die bes­te­hen­den Bun­des­ge­setze wohl ergänzen oder aus­dehnen, um den Miet­markt wei­ter zu regu­lie­ren. Zudem ist mit­tel­fris­tig mit einer Zins­wende zu rech­nen. Trotz hoher Invest­ment­nach­frage erwar­tet bulwiengesa auf­grund stei­gen­der Zin­sen einen leich­ten Rück­gang der Kauf­preis­fak­to­ren für Bestands­mehr­fa­mi­li­en­häu­ser. Den­noch wird das Niveau nicht unter die Wer­te von 2020 fal­len, der Markt bleibt sehr vital.

Die IRR-Span­nen in der aktuellen Studie sind auf Basis der bes­te­hen­den gesetz­li­chen Gege­ben­hei­ten errech­net wor­den – sollte es zu wei­te­ren Ver­schär­fun­gen kom­men, wir­ken sich diese nega­tiv auf die erziel­ba­ren Ren­di­ten aus. Für Woh­nen in A-Märk­ten liegt die Spanne bei 1,9 % bis 2,5 %.

Mittelfristig schätzen wir die Risi­ken für Wohn­im­mo­bi­lien ange­sichts stei­gen­der Ren­di­ten für Alter­na­tiv­in­vest­ments mit­tel­fris­tig etwas höher ein­ als in den vergangenen Jahren. Zudem ist die Miet­er­hö­hungs­fan­ta­sie gerin­ger gewor­den. Regu­lie­rende Ein­griffe wie die Absen­kung der Moder­ni­sie­rungs­um­lage, die Ein­schrän­kun­gen bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen sowie die voraus­sicht­li­che Tei­lung der CO2-Umlage tra­gen dazu bei.

Logistik

Log­is­tikim­mo­bi­lien zäh­len zu den Asset­klas­sen, die von der Corona-Krise und den sich ändern­den Ver­brau­cher­ge­wohn­hei­ten stark pro­fi­tier­ten. Log­is­tikim­mo­bi­lien blei­ben die Lieb­linge der Inves­to­ren. Hier wird auch mit­tel- bis lang­fris­tig eine stei­gende Nach­frage erwar­tet, was sich bei einem limi­tier­ten Ange­bot posi­tiv auf die Miet­ent­wick­lung aus­wirkt. Sie haben sich zudem als eigenständige Asset­klasse etab­liert. Dadurch ist eine hohe Trans­ak­ti­ons­nach­frage auch in schwä­che­ren Markt­pha­sen gege­ben. Die Robust­heit stel­len sie der­zeit unter Beweis.

Bei der Per­for­man­ce­be­trach­tung ste­hen erhöhte Infla­ti­ons­er­war­tun­gen und Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­ale sin­ken­den Anfangs­ren­di­ten gegen­über. Das Renditepoten­zial ist daher ver­gleichs­weise hoch. Für moderne Logistikimmobilien liegt die IRR-Spanne bei 3,2 bis 4,6 % und damit nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr.

 

Abbildung: Core-Matrix

Hinweis: Als Core-Immobilien im Sinne dieser Studie werden Immobilien mit einer stabilen Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern verstanden. Die Matrix zeigt den Zusammenhang zwischen der wahrscheinlichen internen Verzinsung eines Immobilieninvestments und der Liquidität des jeweiligen Marktes. Die Marktliquidität bezieht sich hier auf die Fähigkeit, Transaktionsnachfrage unabhängig vom jeweiligen Investmentzyklus zu generieren bzw. auch in nachfrageschwachen Jahren Exit-Möglichkeiten zu bieten

Einzelhandel

Die Schere bei der Invest­ment­nach­frage nach Ein­zel­han­dels­pro­duk­ten öffnet sich weiter: Immobilien, die einen Schwer­punkt im peri­odi­schen Bedarf haben, sind wei­ter­hin sehr beliebt, die Ankaufs­ren­di­ten haben erneut nach­ge­ge­ben. Sta­bile bis stei­gende Mie­ter­war­tun­gen, in der Regel lang­lau­fende Miet­ver­träge und eine Ver­brau­cher­nach­frage, die sich ins­be­son­dere auch im Corona-Lock­down als sehr robust erwie­sen hat, spre­chen für diese Asset­klasse. So sind mit 2,3 % bis 3,2 % für Fachmarktzentren sichere Ren­di­ten erziel­bar; im Ver­gleich zur letzten Studie ist das ein Rück­gang.

Auf der ande­ren Seite ist bereits weit vor der Corona-Pan­de­mie die Nach­frage nach Inves­ti­ti­o­nen in Shop­ping­cen­ter stark gesun­ken. In vie­len Objek­ten ist noch nicht klar, ob es zu wei­te­ren Miet­senkungen kom­men wird – dies betrifft ins­be­son­dere auch die Flä­chen jen­seits des Erd­ge­schos­ses. Die Ren­di­te­spanne liegt bei Shop­ping­cen­tern der­zeit bei 2,9 % bis 4,6 % und ist gegenüber dem Vorjahr (2,5 bis 4,3 %) noch einmal gestiegen.

Büromarkt

Trotz Krise hat sich der gewerb­li­che Invest­ment­markt als robust erwie­sen, Büros waren wei­ter­hin eine eher gefragte Asset­klasse. Die durchschnittlichen Net­to­an­fangs­ren­di­ten über alle A-Städte lagen erneut bei 2,8 %. Weil die Rah­men­be­din­gun­gen auf den Kapi­tal- und Anla­ge­märk­ten sowie den Büro­märk­ten gut sind, werden die Renditen auch 2021 unter Druck blei­ben.

Der Core-Bereich – also langfristig vermietete Immobilien in nachgefragten Lagen – im Büro­seg­ment steht hoch in der Gunst der Inves­to­ren. Hier sind sie bereit, auch mit gerin­gen bis sehr gerin­gen Ren­di­teer­war­tun­gen (IRR) zu inves­tie­ren – die Spanne liegt bei 0,2 % bis 2,9 %. Trotz der höhe­ren Infla­ti­ons­er­war­tun­gen, die zu einer dyna­mi­sche­ren Ent­wick­lung der Bestands­mie­ten füh­ren, sind hier kaum Stei­ge­run­gen im Ver­gleich zur letzten Studie zu erken­nen.

Der Ren­di­te­druck bleibt wei­ter enorm hoch. Daher haben auch die klei­ne­ren Büromärkte nicht an Attrak­ti­vi­tät ver­lo­ren. So sind bei den D-Städ­ten im Core-Bereich IRR's von 2,7 % bis zu 5,7 % erziel­bar. Investoren brauchen hier jedoch sehr gute regi­o­nale Kennt­nisse. Auch ist die Anzahl der Ange­bote in diesen Städ­ten eher gering. Mit Preisabschlägen ist dagegen bei oppor­tu­nis­ti­schen Invest­ments zu rechnen, die auf­grund ihrer Ren­di­teer­war­tung in den ver­gan­ge­nen Jah­ren vers­tärkt an Bedeu­tung gewon­nen haben.

 

Ansprechpartner:
Sven Carstensen
Vorstand
carstensen@bulwiengesa.de und
Anna Wolfgarten
Junior Consultant
wolfgarten@bulwiengesa.de

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