Hotelmarktvolumen dank Neubauten stabil

Erneut haben wir mit Union Investment das Marktvolumen der für institutionelle Investoren relevanten Hotels berechnet: Dieses ist 2023 minimal angestiegen – trotz Wertrückgangs der Bestandsobjekte. Dafür sorgten rund 13.000 neue Hotelzimmer.

Die deutsche Hotellerie verbessert ihre Performance, auch im Hotel-Investmentmarkt wird eine Stabilisierung erwartet. Zuletzt hat sich auch die Stimmung der Akteure wieder aufgehellt.

Jährlich berechnen wir mit Union Investment das Hotelmarktvolumen. Dieses erreichte Ende des Jahres 2023 einen Wert von rd. 62,0 Mrd. Euro. Dieser liegt damit rd. 0,6 % über dem Wert des Vorjahres (61,6 Mrd. Euro). Werterhöhend wirkte sich das Wachstum durch Fertigstellung investmentrelevanter Hotels im Jahr 2023 in Höhe von rd. 1,3 Mrd. Euro aus, während der Hotelbestand deutschlandweit eine leichte Wertreduktion von rd. 1,5 % gegenüber dem Vorjahr erfahren hat.

Damit konnte sich das Hotelsegment nach der wirtschaftlichen Erholung aus den Folgen der Corona-Krise nicht gänzlich der zinsbedingten Wertanpassung entziehen. Aber die insgesamt guten Performance-Werte in der Hotellerie wie der Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise, der Anstieg des RevPar (+21,2 % zum Vorjahr gem. MKG) und der Anstieg der Auslastung (+7,3 % zum Vorjahr, MKG) haben zu einer Stabilisierung und „Absicherung“ der Hotelimmobilienwerte beigetragen.

Mehr als 13.000 neue Zimmer 2023

Im Jahr 2023 erfolgten zahlreiche Hotelfertigstellungen, was auch durch die aufgeschobenen Fertigstellungen aus den beiden Corona-Jahren unterstützt wurde. Wie aus unserem Development Monitor hervorgeht, gingen im Jahr 2023 mehr als 13.000 Zimmer in Deutschland neu an den Markt, davon werden gut zwei Drittel als investmentrelevant eingestuft. Dieses Volumen ist mit gut 1,3 Mrd. Euro als investmentrelevantes Marktvolumen zu bewerten, weshalb trotz eines Wertrückgangs der Bestandsobjekte ein neuer Höchstwert im Gesamtmarktvolumen erreicht wird. Zwar weist der Development Monitor für 2023 noch die genannte signifikante Anzahl neu an den Markt gegangener Hotels aus, darin enthalten sind jedoch auch diverse verschobene Projekte aus den Vorjahren. Die in Planung befindlichen Neubau-Projekte sind hingegen rückläufig. Perspektivisch rechnet bulwiengesa mit einer Stabilisierung der Marktwerte und der Fokussierung auf Investitionen im Bestand.

Der rechnerische Wert pro Zimmer, der sich aus der Division des Hotelmarktvolumens durch die Anzahl investmentrelevanter Hotelzimmer ergibt, ist gegenüber 2022 auf rd. 145.500 Euro gestiegen, liegt jedoch weiterhin unterhalb des Durchschnittswertes des Spitzenjahres 2019.  Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers reicht von durchschnittlich 130.200 Euro in der Budget/Economy-Hotellerie bis 267.000 Euro pro Zimmer in der Upper Upscale-Hotellerie. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die in Abhängigkeit etwa von Lage und Baujahr eine große Bandbreite besitzen. 

Tourismus in Deutschland entwickelt sich positiv

Diese Entwicklung geht mit der bundesweit positiven Entwicklung der Tourismuszahlen einher –  die touristische Nachfrage des Spitzenjahres 2019 wurde 2023 mit ca. 487,2 Mio. Übernachtungen (+8,1 % ggü. dem Vorjahr) nur noch knapp verfehlt. Zu diesem Wachstum trugen neben inländischen Gästen v. a. der Incoming-Tourismus bei. Nachdem in den Corona-Jahren starke Zuwächse in den inländischen Ferienregionen, allen voran in den touristischen Kernregionen an den Küsten und im Alpenraum, verzeichnet wurden, zeigt sich nun auch eine deutliche Erholung im Städtetourismus. So wurden 2023 z.B. in Hamburg, München und Düsseldorf die 2019er Übernachtungszahlen bereits übertroffen. Trotz virtueller Formate zieht auch das MICE-Geschäft wieder an. Einen Schub erfährt die deutsche Tourismuswirtschaft im aktuellen Jahr nicht zuletzt durch die Fußball-Europameisterschaft.

Transaktionsverhalten weiterhin abwartend

Bislang hat sich die positive Marktentwicklung noch nicht vollumfänglich im Transaktionsgeschehen niedergeschlagen, wenngleich der Transaktionsmarkt mit einem vergleichsweise starken Endspurt im Q4/2023 aufgrund der verzeichneten Portfolio-Transaktionen eine deutliche Belebung erfuhr. So belief sich die Transaktionsquote (das Verhältnis von Marktvolumen zu Transaktionsvolumen) im Jahr 2023 im institutionellen Hotelmarkt auf 2,3 %. Für 2024 erwarten Union Investment und bulwiengesa eine weitere Belebung des Transaktionsmarktes aufgrund sich angleichender Preisvorstellungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite, dem Rückgang der Inflation und des stabilisierten Zinsniveaus sowie der positiven Entwicklung der Performance-Kennzahlen.

Hinweis: Weitere Informationen finden Sie auch auf der Website von Union Investment.

Ansprechpartner: Andreas Brode-von Mühlenfels, Senior Consultant bei bulwiengesa, brode@bulwiengesa.de