Transformationsimmobilien sind meist umgenutzte und revitalisierte Gewerbeliegenschaften. Der Red-Brick-Charakter birgt viel kreatives Potenzial.

Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien wieder im Aufwärtstrend


Logistik & Industrie
23.11.2021 Autor/en: Daniel Sopka und Patrik Völtz

Nachdem es am Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien 2020 etwas ruhiger geworden ist, bewegte sich 2021 der Markt wieder stark. Der am stärksten nachgefragte Objekttyp sind nach wie vor Gewerbeparks.

Im ersten Halbjahr 2021, das zeigt der 15. Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien, konnte mit rund 2,9 Mrd. Euro Investmentvolumen sogar eine neue Rekordmarke verzeichnet werden. Dieses Ergebnis entspricht einer Steigerung von 87 % im Vergleich zum letzten Halbjahr. Ein Nachholeffekt von aufgeschobenen Investments aus dem Vorjahr spielt hierbei sicherlich eine Rolle.

Unternehmensimmobilien sind gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur. Die Mischung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhandelsflächen sowie Freiflächen. Zu den Unternehmensimmobilien gehören die vier Immobilienkategorien Produktionsimmobilien, Gewerbeparks, Transformationsimmobilien und Lagerimmobilien.

Den größten Anteil unter den gehandelten Objekten am Markt nehmen die Transformationsimmobilien ein. Mit fast 1,2 Mrd. Euro machen sie im betrachteten Halbjahr fast 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus. Dieser hohe Anteil ist größtenteils auf eine große Transaktion einer Münchener Transformationsimmobilie zurückzuführen.

Vermietungsmarkt weiterhin von Flächenknappheit geprägt 

Obwohl die Nachfrage nach Flächen in Unternehmensimmobilien gegenwärtig hoch ist, liegen die Flächenumsätze auf einem niedrigen Niveau. Ursächlich dafür ist der Mangel an vermietbaren Flächen in den Unternehmensimmobilien. Dies war bereits in den vorangegangenen Halbjahren der Fall. Der Flächenumsatz des ersten Halbjahres lag dabei rund 39 % unter den durchschnittlichen Umsätze der Halbjahre der vorangegangenen fünf Jahre. Auf dem Spitzenplatz der Regionen nach Flächenumsätzen steht der Verdichtungsraum Rhein-Ruhr, der alleine einen Anteil von 43 % des Umsatzes hat. 

Renditen sinken durch Nachfrageüberhang

Die Zurückhaltung der Akteure aufgrund der Corona-Pandemie scheint nun vollends passé zu sein. Deutschlands Wirtschaft wächst wieder und insbesondere Unternehmensimmobilien bieten mit ihrer Flächenvielfalt eine gute Voraussetzung für Nutzungen aus den unterschiedlichsten Branchen. Unternehmensimmobilien haben sich in der jüngsten Vergangenheit als krisenbeständig und wertstabil erwiesen. Folglich ist die Assetklasse als Investmentgut attraktiver geworden. In der ersten Jahreshälfte konnte ein weiteres Absinken der Renditen von Unternehmensimmobilien beobachtet werden.

Im Zugen des Nachfrageüberhangs haben die Renditen für alle Objekttypen der Unternehmensimmobilien eine weitere Kompression erfahren. Je nach Objektkategorie, Region oder Objekt selbst fällt diese stärker oder schwächer aus. Für Lagerimmobilien etwa ist die Spitzenrendite erstmals unter die 4 %-Marke gefallen und liegt bei 3,90 %; bei Gewerbeparks liegt die Durchschnittsrendite bei 7,60 %, die Spitzenrendite mit 4,90 % erstmals unter der 5 %-Marke.

Gewerbeparks sind der am stärksten nachgefragte Objekttyp

Ein Flächenumsatz im Unternehmensimmobilientyp Gewerbepark von rund 116.000 qm im ersten Halbjahr führte dazu, dass auf diese ein Anteil von etwa 48 % des gesamten Volumens entfiel. Aufgrund des breiten Spekrums an Flächentypen und -ausgestaltungen stellen Gewerbeparks ein attraktives Angebot für zahlreiche Nutzer aus unterschiedlichen Branchen dar, die damit für eine hohe Krisenfestigkeit des Objekttypus sorgen. Den zweithöchsten Flächenumsatz, mit einem Anteil von rund 23 % am Umsatzvolumen, erreichten Produktionsimmobilien. Als einziger Objekttyp unter den Unternehmensimmobilien hatten Produktionsimmobilien Flächenumsätze vorzuweisen, die über dem Durchschnitt aus den vergangenen fünf Jahren lagen und diesen um etwa 16 % übertrafen.

 

Über die INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN

Der Initiative gehören derzeit elf Unternehmen an, die auf dem deutschen Markt für Unternehmensimmobilien aktiv sind. Gemeinsames Ziel ist es, die Transparenz in diesem Marktsegment zu verbessern, um den Zugang zu dieser Assetklasse zu erleichtern. Dafür ist in Zusammenarbeit mit bulwiengesa ein Reportingsystem aufgebaut worden, in dem sämtliche Transaktions- und Vermietungsdaten der Teilnehmer ausgewertet werden. Investoren und Marktbeobachter werden regelmäßig über das Volumen und die Performance des Sektors informiert. 

Den jeweils aktuellen Marktbericht können Sie kostenfrei auf der Website der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN herunterladen.

Ansprechpartner: 
Daniel Sopka
Junior Cosultant
sopka@bulwiengesa.de und
Patrik Völtz
Senior Consultant
voeltz@bulwiengesa.de

 

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