Neue Grundlagen-Studie zu Stadtquartieren

Das städtische Quartier ist zum wichtigen Bestandteil moderner Stadtplanung geworden. Und ein 200-Mrd.-Euro-Markt, der enormes Potenzial für Investoren und Entwickler bietet, nicht zuletzt durch Megatrends wie Urbanisierung oder Nachhaltigkeit. Mit Corestate haben wir erstmals ein Kompendium der deutschen Stadtquartiere erstellt und geben hier einen Überblick.

Natürlich sind Stadtquartiere keine neue Erfindung. Sie sind schon immer ein Element von nachhaltiger Stadtentwicklung, auch wenn über Jahrzehnte in der Stadtentwicklung Leitbilder vorherrschten, die die autogerechte, gegliederte und aufgelockerte Stadt propagierten und die dadurch entstandene Funktionstrennung von einzelnen Nutzungsarten im starken Kontrast zur Idee von Stadtquartieren stehen.

Mittlerweile haben sich Stadtquartiere sogar als Assetklasse und Investmentprodukt etabliert. Allerdings mangelte es bisher noch ein wenig an Struktur und Definitionen sowie einer Übersicht aller deutschen Quartiere, die weitere Analysen ermöglichen. 

Die Studie „Stadtquartiere – Die Assetklasse der Zukunft“ will diese Lücke schließen. Sie erfasst, kategorisiert und wertet systematisch alle modernen Stadtquartiere mit Baubeginn von 2009 bis 2020 inklusive der Projekte in Bau oder in Planung aus. Corestate und bulwiengesa haben dabei 616 Stadtquartiere identifiziert, die einer Marktgröße von ca. 200 Mrd. Euro entsprechen. 

In Stadtquartieren verbindet sich privater und öffentlicher Raum. Stadtquartiere verweisen auf die Zukunft des urbanen Lebens und Arbeitens. Sie sind eine Antwort auf Megatrends wie Urbanisierung, demografischer Wandel, Nachhaltigkeit oder auch Digitalisierung. Hinzu kommt, dass sie als Mischnutzungs- und Nachverdichtungskonzepte den Bedarf unterschiedlicher Akteure in nachhaltiger Form bedienen, etwa von Stadtplanern, gewerblichen und privaten Mietern und Investoren. 

Als kompakte, gemischt genutzte städtische Einheiten sind Stadtquartiere vor allem auch als ESG-gerechte Konzepte von Bedeutung, eben weil es sich häufig um Revitalisierungen und Nachverdichtungskonzepte handelt. Die Nutzungsmischung der Quartiere hat sich zudem in Zeiten von COVID-19 als erfolgreiches Modell erwiesen, da viele Stadtquartiere die Konzepte Versorgung, Soziales und Arbeit auf dichtem Raum vereinen.

Die sechs Quartierstypen

Durch die Gruppierung können deutliche Unterschiede in der Verteilung der Quartierstypen auf Makro-Ebene aufgezeigt werden. So gibt es beispielsweise die Mega-Quartiere und vertikalen Quartiere fast ausschließlich in den A-Märkten, während Klein- und Wohnquartiere deutlich gleichmäßiger über die deutschen Städte verteilt sind. Insgesamt ist die Hälfte aller Stadtquartiere in B-, C- sowie D-, und teilweise sogar noch kleineren Märkten. 71 Prozent der analysierten Quartiere befinden sich derzeit im Bau oder noch in der Planungsphase – ein Zeichen für die hohe Bedeutung der Assetklasse in der Zukunft. Für Investoren und Projektentwickler lohnt ein Blick über die A-Märkte hinaus, auch das zeigt die Studie. Das Anlagespektrum ist sehr divers und breit gefächert.

1. Klassisches Quartier

Durchschnittsgröße: 56.966 qm

Als klassisches Stadtquartier werden alle Quartiere mit einer Gesamtfläche zwischen 20.000 qm und 400.000 qm BGF (Bruttogeschossfläche) definiert, die nicht in eine andere Quartierstypologie (vor allem Kommerzielles Quartier oder Wohnquartier) fallen. Klassische Quartiere zeichnen sich durch hohe Nutzungsmischung aus. Mit über 300 identifizierten Quartieren ist es die häufigste Form der Subkategorien.

Beispielquartiere:

• Werksviertel, München
• The Q, Nürnberg
• Laurenz Carré, Köln
• Glückstein-Quartier, Mannheim

2. Mega-Quartier

Durchschnittsgröße: 587.154 qm

Mega-Quartiere sind großflächige Stadtentwicklungs- und Quartiersmaßnahmen mit einer Gesamtgröße von über 400.000 qm BGF. In der Regel werden Mega-Quartiere in mehreren Bauabschnitten entwickelt und die Entwicklungsdauer kann sich über zehn Jahre und mehr hinziehen. Mega-Quartiere sind in sehr gemischt, häufig mit hohem kommerziellen Anteil. Aufgrund ihrer Größe können Mega-Quartiere eine städteprägende Wirkung haben.

Beispielquartiere:

• Stuttgart 21, Stuttgart
• HafenCity, Hamburg
• EuropaCity, Berlin

3. Klein-Quartier

Durchschnittsgröße: 16.785 qm 

Kleinquartiere sind klassische Quartiere im kleineren Maßstab: bis 20.000 qm BGF. Auch Kleinquartiere sind geprägt von der quartierstypischen Nutzungsmischung. Aufgrund der kleineren Größe sind diese Stadtquartiere vermehrt auch in kleineren Städten zu finden. 

Beispielquartiere:

• Huyssen Quartier, Essen
• Clemens­August­Quartier, Bonn 
• Das Quadrat, Stuttgart 

4. Kommerzielles Quartier

Durchschnittsgröße: 50.376 qm 

Kommerzielle Quartiere zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass der überwiegende Teil der Nutzung (>90 %) kommerzieller Natur ist. Zwar ist in den meisten Fällen das Büro die dominante Nutzungsform, aber auch hier muss eine Nutzungsmischung, beispielsweise durch Hotel oder Einzelhandel, gegeben sein. 

Beispielquartiere:

• Macherei, München
• Schultheiß Quartier, Berlin
• Messe City, Köln 

5. Wohn-Quartier 

Durchschnittsgröße: 56.430 qm 

Kongruent zum kommerziellen Quartier sind die Wohnquartiere deutlich von Wohnnutzung geprägt (>90 %). Auch bei diesem Quartierstypen ist eine Nutzungsmischung aber gegeben. Diese besteht vor allem aus Einzelhandel sowie kleinere Büroeinheiten. 

Beispielquartiere:

• MiKa Quartier, Dresden
• Wohnen am Nockherberg, München 
• LindeQuartier, Wiesbaden 

6. Vertikales Quartier

Durchschnittsgröße: 87.809 qm 

Vertikale Quartiere bilden in Deutschland noch eine Ausnahme, da sie mitunter planerisch schwer umzusetzen sind und in der Vergangenheit nicht den Geschmack der Nutzer trafen. Dies änderte sich sukzessive, sodass ausgesprochen gemischt genutzte Türme nachgefragter sind und die Projektpipeline deutlich angestiegen ist. Aufgrund ihrer Besonderheit findet man die Vertikalen Quartiere vor allem in den großen Metropolen Deutschlands. 

Beispielquartiere:

• Upper West, Berlin
• The Four, Frankfurt
• Omniturm, Frankfurt 

Neben den genannten Subkategorien lassen sich weitere Sonderkategorien ableiten, wie beispielsweise das Technologie- bzw. Innovationsquartier. Dieses hat meist einen Campus-Charakter und befindet sich im Zusammenhang von Universitäten und Forschungseinrichtungen. Ein prominentes Beispiel wäre das Quartier Adlershof in Berlin. 

Die Lage innerhalb der jeweiligen Stadt stellt ein weiteres Kategorisierungskriterium dar. Aus der Lage ergeben sich Anforderungen und Rahmenbedingungen für die jeweilige Projektkonzeption.

Hinweis: Die 70-seitige Studie können Sie auf der Website von Corestate Capital Group herunterladen.

Ansprechpartner: 
Felix Embacher
Bereichsleiter Data Science & Research
embacher@bulwiengesa.de und
Dr. Maximilian Schlachter
Projektleiter
schlachter@bulwiengesa.de