Private Investoren kommen zur Schule

Für private Investoren ist der Markt der Bildungseinrichtungen noch eine Nische. Zahlreiche Anreize sprechen dafür, diese Assetklasse genauer unter die Lupe zu nehmen. Aber auch bürokratische Hürden sind zu beachten. Wir erstellen dazu gerade eine Grundlagenstudie.

Bildungsimmobilien sind eine unterschätzte Assetklasse, die zunehmend an Bedeutung bei Investoren gewinnt. Dazu zählen Kindertagesstätten, Schulen, Hochschulen sowie Wohn- und Betreuungseinrichtungen für Schüler und Studierende. Aktuell liegt der Schwerpunkt der Investitionen im Bereich der Kitas, wobei auch dieses Segment insgesamt mehr Potenzial bietet.

Derzeit noch als Nischenmarkt im Investitionsmarkt einzuordnen, weisen Bildungsimmobilien jedoch ein hohes Potenzial für die Zukunft auf. Trotz des wachsenden Interesses gelten sie noch nicht als etablierte Assetklasse. Dabei ist die aktuelle Marktsituation für Bildungsimmobilien in Deutschland durch einen erheblichen Handlungsbedarf gekennzeichnet. Ein bundesweiter Investitionsstau von etwa 55 Mrd. Euro bei Schulen sowie ca. 13 Mrd. Euro bei Kitas steht einem tatsächlichen Investitionsvolumen von lediglich ca. 17 Mrd. Euro gegenüber (vgl. Kommunalpanel 2024).

Verstärkung der Investitionsdiskrepanzen durch:

• Steigende Nachfrage: Die Zahl aller Schüler/-innen wird von knapp 11,1 Mio. im Jahr 2023 bis 2035 um 758.000 (6,8 %) auf rund 11,8 Mio. steigen (gem. KMK 2024).

• Gesetzliche Anforderungen: Ab 2026 tritt der Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung für Grundschulkinder in Kraft, was den Bedarf weiter erhöhen wird.

• Kommunale Finanznot: Viele Städte und Gemeinden können die notwendigen Investitionen für Sanierungen und Neubauten aufgrund knapper Haushaltskassen nicht stemmen.

Chancen und Risiken für private Investoren

Diese Situation eröffnet Chancen für private Investoren. Bildungsimmobilien zeichnen sich durch stabile Cashflows, lange Mietvertragslaufzeiten von 15 bis 30 Jahren und geringe Ausfallrisiken aus. Zudem bieten sie eine Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität und sozialem Nutzen, was sie besonders attraktiv für nachhaltigkeitsorientierte Investoren macht - Stichwort ESG. Zur Einordnung: Bildungsimmobilien spielen eine zentrale Rolle in der gesellschaftlichen Verantwortung des Landes und bei der Sicherung des wirtschaftlichen Wohlstands.

Die Investition in Bildungsimmobilien stellt private Investoren aktuell jedoch vor komplexe Herausforderungen, die den Einstieg in diesen vielversprechenden Markt erschweren. Trotz der grundsätzlich stabilen Ertragsaussichten und gesellschaftlichen Bedeutung existieren zahlreiche Hindernisse, die potenzielle Investoren hemmen. Hierzu zählen vor allem bürokratische Prozesse, insbesondere europaweite Ausschreibungsverfahren, die die Realisierung von Projekten verzögern. Öffentliche Träger und kommunale Entscheidungsträger setzen damit komplexe administrative Hürden.

Darüber hinaus mangelt es an vergleichbaren Marktzahlen die u.a. eine Objektbewertung und Vergleichbarkeit im Immobilienmarkt erheblich erschwert. Ein wesentliches Problem liegt außerdem in der hohen Komplexität der Projektentwicklung. Die heterogenen Flächenanforderungen von Bildungseinrichtungen erfordern eine äußerst detaillierte Planung und Kalkulation.

Bestehende Immobilien lassen sich nur sehr begrenzt umnutzen, da sie häufig nicht die notwendigen Voraussetzungen erfüllen - sei es durch fehlende Außenflächen, ungünstige Verkehrsanbindungen oder unpassende Raumstrukturen. Regulatorische Anforderungen wie brandschutztechnische Spezifikationen, pädagogische Raumkonzepte und technische Ausstattungsstandards erfordern zudem spezifisches Fachwissen und erhebliche Vorabinvestitionen. Diese Komplexität schränkt den Kreis potenzieller Investoren deutlich ein.

Investoren, die bereit sind, sich mit den spezifischen Anforderungen auseinanderzusetzen, können jedoch von den stabilen Cashflows und einer gesellschaftlich bedeutsamen Investition profitieren.

Trotz des hohen Potenzials gelten Bildungsimmobilien noch – nicht zuletzt wegen des hohen Wissensbedarfs sowie regulatorischen Hürden – als Nischenmarkt. Der aktuelle Investmentfokus liegt aktuell vor allem auf Kindertagesstätten, aber das Segment bietet darüber hinaus vielfältige Möglichkeiten für Investoren. Die Kombination aus öffentlichem Bedarf und privatwirtschaftlichem Engagement schafft dabei eine Win-Win-Situation für Kommunen, Nutzer und Investoren.

Hinweis: Wir erarbeiten aktuell mit verschiedenen Partnern eine Grundlagenstudie zum Thema Bildungsimmobilien. Diese wird voraussichtlich im Frühjahr 2025 erscheinen.

Ansprechpartner: Jakob Nussbaum, Senior Consultant im Bereich Gewerbeimmobilien bei bulwiengesa, nussbaum@bulwiengesa.de