Wohnraum unter Druck – Wie sich NRW neu aufstellen muss

Bezahlbarer Wohnraum bleibt eines der drängendsten Themen unserer Zeit – gerade in einem so vielfältigen Bundesland wie Nordrhein-Westfalen. Im Auftrag des BFW Landesverbandes NRW hat bulwiengesa die komplexen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt analysiert. Die Ergebnisse zeigen: NRW steht vor erheblichen Herausforderungen – aber auch Chancen. Die wichtigsten Erkenntnisse der Studie im Überblick.

Demografie, Nachfrage, Bautätigkeit – Wo steht NRW heute?

Seit 2011 ist die Bevölkerung in NRW um 2,7 % gewachsen, doch die Entwicklung verläuft sehr unterschiedlich. Städte wie Aachen, Paderborn oder Kleve wachsen dynamisch, während im Ruhrgebiet in Städten wie Bochum, Witten oder Lüdenscheid ein Rückgang von bis zu 4 % zu verzeichnen ist. Besonders relevant für die Stadtentwicklung: Der Anteil der Ein-Personen-Haushalte steigt kontinuierlich. In Düsseldorf lebten 2022 bereits 56 % der Menschen allein, in Köln 54 %. Diese Entwicklung verändert die Nachfrage – kleinere, häufig möblierte Wohnungen sind besonders gefragt.

Die Wohnflächennachfrage je Kopf stieg über Jahre hinweg – erstmals wurde dieser Trend jedoch 2022 gebrochen. Ursachen sind unter anderem gestiegene Mieten, Kaufpreise und das knappe Angebot. Tatsächlich liegt die Leerstandsquote landesweit nur bei 1,6 %, deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Besonders niedrig sind die Quoten im Umland von Köln und Düsseldorf, etwa in Troisdorf, Sankt Augustin oder Dormagen, wo sie unter 1,1 % liegen.

Parallel dazu gehen die Fertigstellungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern zurück – von rund 81 Wohneinheiten je Gemeinde im Jahr 2019 auf nur noch 61 im Jahr 2023. Gründe sind gestiegene Baukosten, hohe Finanzierungskosten und fehlende Flächen in den Ballungszentren. In Großstädten wird hingegen vor allem in Mehrfamilienhäusern gebaut – hier waren die Zahlen bis 2023 relativ stabil, etwa in Münster, Düsseldorf oder Frechen.

Genehmigungen, Bedarfe, Bauordnung – Wo die Stellschrauben sitzen

Trotz stabiler Fertigstellungszahlen sind die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser deutlich rückläufig. Zwischen 2020 und 2023 sank die Zahl der genehmigten Wohnungen pro Stadt von knapp 300 auf etwa 215. Entsprechend schrumpft der Genehmigungsüberhang – ein Indikator dafür, dass künftig weniger gebaut werden dürfte. Besonders in Städten wie Rheine, Ibbenbüren oder Dormagen stocken viele Projekte.

Zugleich prognostiziert die Studie bis 2040 einen anhaltenden Wohnraumbedarf – allein Köln benötigt über 90.000 neue Wohneinheiten, Düsseldorf über 55.000, Bonn und Dortmund jeweils rund 35.000. Die Herausforderung: In urbanen Räumen sind geeignete Flächen knapp, während im ländlichen Raum Überangebote und Leerstände drohen.

Impulse erhofft sich die Branche von der novellierten Landesbauordnung NRW, die seit Januar 2024 in Kraft ist. Wichtige Neuerungen sind u. a. die digitale Einreichung von Bauanträgen, vereinfachte Regelungen für kleinere Neubauten, die erleichterte Nachverdichtung durch Dachausbau oder Aufstockung sowie eine Solarpflicht für Neubauten.

Förderung, Nachhaltigkeit, Handlungsempfehlungen – Wege aus der Wohnungsnot

Die öffentliche Wohnraumförderung spielt eine zentrale Rolle. Zwischen 2023 und 2027 stellt NRW 10,5 Mrd. Euro bereit. 2024 wurden damit 12.847 Wohneinheiten gefördert, darunter 6.726 neue Mietwohnungen. Doch: Die Baukosten sind massiv gestiegen – von rund 100.000 Euro pro geförderter Wohnung (2014) auf über 230.000 Euro (2024).

Gleichzeitig betont die Studie: Es braucht weitreichende Strukturreformen. Dazu gehören der Verzicht auf komplexe Bebauungspläne bei kleineren Vorhaben (mehr Nutzung von § 34 BauGB), die Förderung seriellen und modularen Bauens sowie die stärkere Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren. Auch flexible Stellplatzregelungen – insbesondere für Mikroapartments – könnten Projekte vereinfachen.

Wesentliche Impulse erhofft sich die Branche zudem von steuerlichen Anreizen: So etwa eine Sonder-AfA für Eigennutzer, eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer oder die steuerliche Absetzbarkeit von Darlehenszinsen.

Fazit: Der Wohnraumbedarf in Nordrhein-Westfalen ist hoch – doch mit gezielten Maßnahmen, mehr Tempo und besserer Zusammenarbeit zwischen Politik, Verwaltung und Wirtschaft kann der Wohnungsbau wieder an Fahrt gewinnen.

Die vollständige Studie sowie weitere Ausführungen finden Sie auf der Seite des BFW Landesverbandes NRW.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, adami@bulwiengesa.de und Jan Priebsch, Consultant, priebsch@bulwiengesa.de