Transparenz auf einem gewollt intransparenten Markt

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist im Vergleich v.a. zu angelsächsischen Ländern wenig transparent. Warum sprechen viele Marktakteure höchstens verklausuliert über ihre Transaktionen? Noch ist nicht allen professionellen Investoren klar, dass sie von Transparenz profitieren: Weil sie die Chancen und Risiken von Investments besser beurteilen können. Die Initiative Comparables leistet da – oft mühsame – Aufbauarbeit.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist im Vergleich vor allem zu angelsächsischen Ländern wenig transparent. Verkaufen oder kaufen institutionelle Investoren eine Immobilie oder Liegenschaft, bewahren sie oft ganz bewusst Stillschweigen darüber. Der Knackpunkt ist das Grundbuch: Das darf nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigentümer oder Wertermittler. Dass durch dieses Faktum auch Geldwäsche Vorschub geleistet wird, ist ein – wenngleich gravierender – Nebeneffekt.

Zwar wird in Deutschland fleißig gehandelt. Doch warum sprechen viele Marktakteure höchstens verklausuliert über ihre Transaktionen, geben weder Preis, noch Rendite oder Käufer preis? Meist erhoffen sie sich durch Verschwiegenheit sowie das diskrete eigene Netzwerk Wettbewerbsvorteile. Auch möchte manch einer nicht an die große Glocke hängen, für eine Liegenschaft einen überhöhten Preis bezahlt zu haben. Noch ist nicht allen professionellen Investoren klar, dass sie von Transparenz profitieren: Weil sie die Chancen und Risiken potenzieller Investments besser beurteilen können, sie Sicherheit bei der Preisfindung erlangen und Cashflows durch valide Marktinformationen besser kalkulieren können. Generell funktionieren Märkte besser, wenn sie transparent für alle Akteure sind. Bei Konsumgütern ist das offensichtlich. Bei Immobilien leider (noch) nicht.

Verschiedene Plattformen und Initiativen leisten da Sisyphusarbeit. Seit gut einem Jahr haben sich unter dem Dach von bulwiengesa 20 Unternehmen in der Initiative Comparables zusammengeschlossen, einer Plattform für professionelle Immobilieninvestoren. Das Ziel ist, den Transaktionsmarkt für alle Immobilienarten in Deutschland transparenter machen. Zugegeben: Es braucht stetige Überzeugungsarbeit, die Karten offenzulegen. Die Mitglieder der Initiative liefern verschiedene Transaktionsdaten an bulwiengesa, die das Analysehaus als neutrale Instanz verifiziert und auf eine Plattform lädt. Diese Transaktionsdatenbank ist die erste auf dem deutschen Markt mit ausschließlich Echtdaten. Dabei wird die kartellrechtlich gebotene Anonymisierung von Immobilienstandorten und Transaktionsbeteiligten gewährleistet. Für den initialen Aufbau der Plattform wurden die An- und Verkaufsdaten aller Gründungsmitglieder aus den vergangenen drei Jahren eingespeist, unter anderem zu Nutzungsart, Objektgröße, Erträgen, Kaufpreisen, Renditen und Vervielfacher.

Die gesammelten Transaktionen werden den Mitgliedern der Initiative Comparables offengelegt, mit Ausnahme der Projektadresse und der Namen des Käufers oder Verkäufers. Alle Informationen sind belastbar – insbesondere Angaben, die oftmals nicht oder nicht valide recherchierbar sind, wie Kaufpreise, Ankaufsrenditen oder Flächenangaben.

Bislang wurden 940 Transaktionen auf der Plattform eingespielt, rund 300 sind in der Validierungsphase. Dies entspricht Immobilien mit einem Gesamtwert von 23,3 Mrd. Euro, zu einer durchschnittlichen Brutto-Anfangsrendite von 4,74 %. Die Auswertungen legen interessante Erkenntnisse offen: So dominiert keine Stadtkategorie beim Investitionsvolumen. Allerdings sind die sieben großen A-Städte nach wie vor die bevorzugten Investment-Standorte. Am liebsten werden noch immer Büros gehandelt – das ist jede dritte gehandelte Immobilie. Auch die Aussagen zu den Renditen könnten viele interessieren: So ist die Renditespanne mit 0,2 bis 67,9 Prozent extrem breit und verdeutlicht den Ansatz der Initiative, alle Assetklassen im gesamten Bundesgebiet abzudecken. Erwartungsgemäß waren, bezogen auf die Brutto-Anfangsrenditen, Immobilien in den A-Städten am teuersten. Die geringsten Anfangsrenditen wurden bei Wohnimmobilien gemessen, die als sehr sichere Investments gelten.

Hinweis: Der Text erschien erstmals in der Erstausgabe der Zeitschrift Absolut Private, Ausgabe 06/2021. Mehr Infos zur Initiative Comparables erhalten Sie hier: https://initiative.bulwiengesa.de/comparables/.

Ansprechpartner:
Felix Embacher
Bereichsleiter Data Science & Research bei bulwiengesa
embacher@bulwiengesa.de