Development Monitor: Rund 125.000 geplante Wohnungen werden nicht wie erwartet realisiert

Auf Basis der aktuellen Daten aus dem Development Monitor haben wir den deutschen Projektentwicklungsmarkt zur Jahresmitte 2026 analysiert. Die Ergebnisse zeigen: Zwar wächst die erfasste Wohnpipeline leicht, doch von einer Bauwende kann noch keine Rede sein. Zwischen Planung, Baustart und Fertigstellung bleibt eine erhebliche Lücke.

Gemeinsam mit unseren Partnern BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, DKB Deutsche Kreditbank AG und GSK Stockmann haben wir im Webinar diskutiert, woran Projekte scheitern und welche Voraussetzungen geschaffen werden müssen, damit aus Planungen tatsächlich neuer Wohnraum entsteht.

Die wichtigsten Ergebnisse auf einen Blick

• Gesamtmarkt: Knapp 22.000 Projekte mit rund 174 Mio. m² Projektfläche; das Gesamtvolumen liegt 2,7 Prozent unter dem Stand vom 31.12.2025.
• Wohnpipeline: Das erfasste Wohnprojektvolumen steigt um 2,9 Prozent auf rund 68 Mio. m².
• Planungsüberhang: Rund 31 Mio. m² und damit knapp die Hälfte des Wohnprojektvolumens befinden sich noch in konkreter Planung.
• Baustarts: Das neu gestartete Wohnprojektvolumen liegt im zweiten Quartal 2026 rund 67 Prozent unter dem Höchststand aus dem zweiten Quartal 2022.
• Verzögerungen: Rund 29 Prozent des Wohnprojektvolumens sind von einem verspäteten Baubeginn und rund 30 Prozent von einer verspäteten Fertigstellung betroffen.

125.000 Wohnungen fehlen gegenüber der ursprünglichen Planung

Wie groß die Lücke zwischen Planung und Realisierung ist, zeigt ein Rückblick auf das Jahr 2023. Damals waren Wohnprojekte mit rund 30,1 Mio. m² Wohnfläche bekannt, die bis Ende 2026 fertiggestellt werden sollten.

Nach heutigem Projektstand werden rund 9,4 Mio. m² davon nicht wie damals erwartet realisiert. Das entspricht 31 Prozent des damaligen Projektvolumens oder rechnerisch rund 125.000 Wohnungen – Wohnraum in der Größenordnung einer Stadt wie Rostock.

Die entscheidende Frage ist daher nicht allein, wie viele Projekte angekündigt und geplant werden, sondern wie viele davon tatsächlich die Schwelle zum Baustart überwinden und fertiggestellt werden.

Wachsende Pipeline ist noch keine Bauwende

Das aktuelle Wohnprojektvolumen steigt gegenüber dem letzten Datenfreeze zwar um 2,9 Prozent auf rund 68 Mio. m². Dieses Wachstum darf jedoch nicht mit einer entsprechend steigenden Bautätigkeit gleichgesetzt werden.

Rund 31 Mio. m² Wohnfläche befinden sich noch in konkreter Planung. Dem stehen lediglich rund 15,5 Mio. m² gegenüber, die sich aktuell im Bau befinden. Ob und wann die geplanten Projekte umgesetzt werden, hängt weiterhin von ihrer Wirtschaftlichkeit, der Finanzierung, Genehmigungsverfahren und den regulatorischen Rahmenbedingungen ab.

Auch die Baustartdaten sprechen gegen eine breite Trendwende: Das neu gestartete Projektvolumen liegt im Wohnsegment rund 67 Prozent unter dem Höchststand aus dem zweiten Quartal 2022.

Wohnungsbau wächst dort, wo Projekte noch realisierbar sind

Regional zeigt sich ein differenziertes Bild. Die stärksten Zuwächse beim Wohnprojektvolumen verzeichnen mit 6,6 Prozent die sonstigen Standorte außerhalb der klassischen A- bis D-Städte. Auch die A-Städte legen um 3,4 Prozent zu. In den B- und D-Städten geht das erfasste Wohnvolumen dagegen zurück.

Die Entwicklung deutet darauf hin, dass Wohnprojekte vor allem dort weiterverfolgt werden, wo Grundstücksverfügbarkeit, Kosten, Genehmigung und Nachfrage zusammenpassen. Für die besonders angespannten Wohnungsmärkte bleibt die geringe Zahl tatsächlicher Baustarts jedoch problematisch.

Verzögerungen bleiben strukturell

Nicht nur der Beginn neuer Projekte verzögert sich. Rund 29 Prozent des Wohnprojektvolumens sind aktuell von einem verspäteten Baubeginn betroffen.

Bei verspäteten Fertigstellungen steigt der Anteil im Wohnsegment von 23 Prozent im zweiten Halbjahr 2025 auf 30 Prozent im ersten Halbjahr 2026. Die Umsetzung bereits geplanter und begonnener Projekte bleibt damit ein zentraler Engpass des Marktes.

Im Webinar wurde deutlich: Es fehlt weder am Bedarf noch grundsätzlich an Projekten. Damit aus der vorhandenen Pipeline tatsächlich Wohnraum entsteht, müssen Finanzierung, Baukosten, Genehmigungspraxis und regulatorische Anforderungen besser zusammenpassen.

Weitere Segmente bleiben unter Druck

Während sich das Wohnprojektvolumen vergleichsweise stabil entwickelt, setzt sich die Korrektur in anderen Segmenten fort.

Das Büroprojektvolumen sinkt gegenüber dem Jahresende 2025 um 5,7 Prozent auf rund 25,8 Mio. m². Bei Logistikprojekten beträgt der Rückgang 7,7 Prozent auf rund 50,2 Mio. m². Das separat erfasste Seniorenwohnen verzeichnet ein Minus von 8,4 Prozent und erreicht ein Projektvolumen von rund 6,8 Mio. m².

Fazit: Entscheidend ist die Realisierung

Die leichte Aufhellung der Marktstimmung und die wachsende Wohnpipeline sind erste positive Signale. Die aktuellen Daten zeigen jedoch noch keine breite Trendwende.

Zu viele Projekte bleiben in der Planung, starten später oder werden nicht wie ursprünglich vorgesehen fertiggestellt. Der zentrale Maßstab für eine nachhaltige Erholung des Wohnungsbaus ist daher nicht die Zahl angekündigter Projekte, sondern die Entwicklung der tatsächlichen Baustarts und Fertigstellungen.

Webinar und Unterlagen

Sie konnten nicht live dabei sein? Hier finden Sie die Aufzeichnung des Webinars auf YouTube: https://youtu.be/YWQw37GDkig

Ansprechpartner:
Felix Embacher, Geschäftsführer bulwiengesa, felix.embacher@bulwiengesa.de und Birgit Haase, Unternehmenskommunikation und Marketing bei bulwiengesa, birgit.haase@bulwiengesa.de